Vilka är fördelarna och nackdelarna med en wrap – runt inteckning

I en vikande ekonomi, då få hem finansiering är oerhört svårt, att få säljaren finansiering är ofta gånger ett bra sätt att hjälpa varje berörd part med båda sidor av transaktionen. En typ av säljare-assisted-finansiering är Wrap-Around inteckning. I en wrap-around inteckning, kommer säljaren att ha eget kapital i deras hem vid tidpunkten för försäljningen, har låntagaren betala dem direkt, och fortsätta att betala på sina egna lån, kasserar resten för att täcka det egna kapitalet som de låter låntagaren finans . Låter det förvirrande? Klicka på länken ovan för att få en mer detaljerad uppdelning av hur dessa saker fungerar.

I en vikande ekonomi, med finansiering svårt att uppnå, fler och fler människor – både säljare och låntagare – skulle vilja ta “Wrap-Around” tillvägagångssätt. Även om denna typ av finansiering förvisso har sina fördelar, har det definitivt sina nackdelar också, och dessa nackdelar är inte små.

Låt oss få detta festen genom att lista proffsen:

Ett. Ofta en låntagare är kreditvärdiga, men åtdragna, icke-likvida kreditmarknader tillhandahåller finansiering endast till dem med perfekt kredit, inkomster och sparande historia. Att ha en svårighet att få finansiering gör en svår marknad ännu värre för dem som vill gå skilda vägar med deras hus. En wrap-around inteckning, tillåter säljaren att i princip kallar skotten när det gäller vem som kan och inte köpa deras hem.

2. Möjligheten att få säljaren finansiering, när direkt bankfinansiering helt enkelt inte är ett alternativ, som beskrivs ovan, är verkligen ett stort plus för båda parter. Dessutom, om priserna har gått upp kraftigt sedan säljaren fick sin ursprungliga lånet, kan denna inteckning tillåta köparen att betala dem ett under marknadsräntan, ett plus för köparen. Säljaren kommer att hålla en högre hastighet, jämfört med när de förhandlade sin första finansiering, så att de kan hålla spridningen, ett stort plus för säljaren. Till exempel hade säljarens initiala 30-yr fast en ränta på 5%, men för närvarande i genomsnitt 30 år fast är 7%. Säljaren debiterar låntagaren 6%, medan säljaren behåller de extra 1% och låntagaren betalar 1% mindre än vad de skulle ha, om de skulle få traditionella finansieringssätt. Win Win!

Om det låter för bra för att vara sant är det förmodligen – Con tid:

Ett. Om säljaren inte har en assumable inteckning och el banco får reda på att de har deeded sin egendom till någon annan, men har inte begärt sin inteckning övertas av ett nytt parti, då de får “kalla lånet” och utestänga på fastigheten . Låntagaren kan ha varit aktuellt om betalningar, men får sparkas ut ur deras hus. I en svår marknad när människor inte gör sina betalningar, banker (inte helt oväntat) att bli mindre om källan till betalning, och långt mer intresserade av huruvida betalningen görs. Så förvänta er inte att detta skall verkställas om inteckning hålls aktuell.

2. Om banken har en “grund till försäljning” klausulen, och det är inte avslöjas för den bank som fastigheten har bytt ägare, kan samma fråga som anges i # 1 inträffar. Låntagaren är aktuell på lånet, men säljaren aldrig informerat banken om försäljningen, då mama bank blir arg och försäljningen hindrar. Den stackars låntagaren bor i en låda ett för ett par månader efter att ha flyttat in i sitt nya hem och betala säljaren i tid varje månad.

Tre. Den största oro / con för säljaren är att låntagaren inte betalar sina lån i tid. En fördel med en wrap-around kontra en rak inteckning antagande är att säljaren åtminstone vet när låntagaren betalar sent och kan göra betalningen till banken för låntagaren. Men i ett fall som detta, är säljaren betalar huvudsak för någon annan att leva i ett hem. Inte roligt.

4. Några “wraps” har säljaren antingen betala banken direkt eller via en tredje part. Om detta är fallet, och låntagaren är sent, då säljaren har sin kredit dinged och riskerar att förlora hemmet.

bankapedia oss ta

Wraps är bra om båda parter följer spelreglerna. Det är viktigt för låntagaren och säljare att känna till riskerna med en “wrap-around” och gör nödvändiga förberedelser för att mildra dem.