varning – varför HUD kan stoppa dina lån från stängning

Flera år sedan ett problem dykt upp över hela inteckning / fastigheter världen och började orsakar en hel del problem för långivarna när en inteckning fallerat. Varje Tom, Dick och Harry som stannade upp sent på natten ville bli ett fastighetsbolag investerare och “flip” hus. Det finns en mycket verklig marknad tjänst som tillhandahålls av legitima investerare som köper nödställda egendom, återställa den till marknadens standarder och sälja den via en armslängd marknad transaktion. Tyvärr har dessa investerare översvämmar marknaden inte riktigt passar den beskrivningen. De skulle göra ett erbjudande på en fastighet som har några möjliga sätt att finansiera det eller att betala kontant och sedan gå in och sopa upp det och torka lite innan stängning. Samtidigt skulle de hitta någon SAP som inte riktigt förstår vad som pågår, samtycker till att betala alla sina avslutande kostnader och handpenning bistånd, och få dem kvalificerade för en FHA lån. Nästa skulle följa en uppsättning rygg mot rygg avslutningar där de skulle köpa fastigheten och sälja den till den nya köparen utan att någonsin ha satt upp några egna pengar. Ofta till dubbla priset de betalade ursprungligen!

Naturligtvis dessa “säljare” skulle erbjuda sådana enkla termer (vid en tid då det var en säljarens marknad och andra var inte att göra sådana eftergifter) att de skulle ha båten full av potentiella blivande husägare att välja från. Tyvärr efter detta hade pågått under ett par år, började några av dessa nya husägaren att standard på sina bolån och HUD skulle behöva betala av långivaren från FHA försäkringskassan. Detta är källan till alla HUD hus som är publicerade i helgen tidningarna. Problemet är att när HUD försökte sälja dessa hus som de höll med att ta en stor förlust, hotar själva existensen av FHA programmet.

Alltså flera år sedan, genomfört HUD deras “anti-vända” regeln. Nu något hus som hade bytt ägare under de senaste 90 dagarna var absolut inte av något FHA finansiering. Målet med denna regel var att se till att bostäder såldes av legitima investerare som tog sig tid att faktiskt ta det värdet upp sedan sälja det och göra en dödande.

Naturligtvis i HUD: s vanliga oefterhärmliga statliga stil de förbisett en liten faktor som skapade ett stort problem på marknaden. De misslyckades med att skapa ett undantag för bostäder som hade avskärmad på och såldes av långivaren. Detta utesluts en stor del av de potentiella köparna från bilden och orsakade långivare att ta en stor hit i priserna avskärmad egendom skulle medföra. Så i 2006, ändrade HUD regeln att utesluta bostäder säljs av regeringen sponsrade företag och federalt Chartered Financial institutioner. Dock lämnade de regeln i stället för alla andra säljare.

Nu kommer vi till den nuvarande. Subprime-marknaden har kraschat. Utmätningar sätter rekord varje månad. Tusentals och åter tusentals förlorar sina hem. Men åtminstone, vi tror, ??många potentiella nya första gången hem köpare kan nu dra nytta av denna nedgång i bostadspriserna medan FHA räntorna är låga.

Arbeta med en fastighetsmäklare och inteckning långivare som är kunniga om reglerna, dessa kunniga ivriga nya köpare går ut på marknaden och den första frågan de frågar när de ser på dessa utmätningar är om ägaren passar in i den finansiella institutionen undantag. Den som företräder långivaren säger i god tro som, naturligtvis, är detta hem fortfarande ägs av banken och banken är undantagna från regeln. De arbetar ut deras kontrakt, få alla underskrifter på rätt plats, får sin låneansökan pappersarbete undertecknas och i processen och allt ser ljus ut. Precis innan stängning titeln provresultat faxas över och vid första anblicken ser allt bra – tills lånet processor märker att ägaren heter på titeln politiken inte stämmer exakt. Så ett samtal rings till advokat eller titel bolagets kontor bara för att upptäcka att ett dotterbolag till den utestängande långivaren äger fastigheten. Långivaren använder alltid detta dotterbolag för att förvalta sina fastigheter ägs efter avskärmning.

Tyvärr är detta dotterbolag, vilket ofta får äganderätten till fastigheten månader efter avskärmningen, inte befriad från “anti-vända” regeln och har endast ägt fastigheten i månaden! Vanligtvis även noteringen agenten är ovetande om detta och ingen på långivarens kontor tänkt något konstigt med det, men vår ivriga nya husägare som har gett 30 dagar märker på deras lägenhet måste nu vänta ytterligare 60 dagar innan de kan stänga på sitt nya hem .

Agenter och potentiella nya ägare hem, vad du än gör, kom ihåg – denna regel är där för att skydda dig. Se till att du går långt utöver med frågor om äganderätten till hemmet innan du sätter datum på köpekontrakt. Det är inte mycket av ett problem om du iller ut i början och planera för det, men kan vara ett förödande slag om den fångar dig omedveten.