varför du bör överväga en justerbar ränta inteckning

Med en justerbar ränta inteckning (ARM), är räntan på lånet ändras vart 6 månader eller var 12 månader, och som ett resultat, är det belopp du betalar in för. Långivaren justerar räntan med knöt, eller binda, den ränta inteckning ränta till en välkänd och respekterad ränteindex. Till exempel är ett sådant index den 6-månaders eller 1-års statsskuldsväxel. En typisk ARM kan justera din ränta inteckning intresse för den 6-månaders statsskuldväxel plus 2 procentenheter. Med andra ord, om den 6-månaders statsskuldväxel är 4 procent, är räntan på ditt lån 6 procent.

Det extra belopp som läggs till i indexet (2 procent i detta exempel) kallas spridning. Om räntorna stiger eller faller, beräknar långivaren din betalning genom att använda den nya räntan plus spridningen.

Varför armar är inte så illa som de verkar

Binda räntan på ett lån till ett index låter riskabelt, men det är inte riktigt så illa som det låter, som ARM räntorna är betydligt lägre än fasta bolåneräntor. I denna situation, ARM betalningar är lägre till att börja med. Utsikterna att ha ditt studsar ARM betalning mellan $ 600 per månad och $ 1000 i månaden låter riskabelt faktiskt, men det är faktiskt inte så riskabelt som det verkar om alternativet är en $ 800-en-månaders betalning på en fast ränta inteckning. Vad mer, det finns oftast en mössa eller högsta belopp, över vilka priser på en ARM inte kan stiga. Om räntorna faller, då din inteckning ränta sjunker också. Men tappa bolåneräntor inte så ofta som man kan tro eftersom priserna teaser räntor.

Teaser räntorna är artificiellt låga börjar räntor. Teasers är inte dåligt, egentligen. De sparar du pengar. Men med en teaser ränta stiger din betalning ofta på nästa justering datum. Var noga med att räkna om ditt lån betalning med nuvarande index och spridning. Du kan göra detta genom att använda Quicken s lån Planner, som förklaras i det här kapitlet.

Gör armarna vettigt? Trots risken för räntor och betalningar klättring och släppa, kan armarna bra erbjudanden för låntagarna när räntorna är höga. De sparar oftast låntagare pengar eftersom de tar ut en lägre ränta på sikt. Vad mer, om index hastigheten sjunker, behöver din boränta och månatlig betalning släppa så väl, och du inte gå igenom svammel och kostnaden för refinansiering din inteckning.

Det enda problemet med en ARM är att du bär extra risk: När räntorna stiger, är din månatliga betalning justeras uppåt.

Sunt förnuft säger att man inte ska ta en ARM om du inte vet att du kan göra den maximala utbetalningen. För att ta reda på vad en maximal utbetalning är, beräkna din månatliga betalning med locket-räntan högsta ränta du tvingas betala-på armen. Om betalningen ser ganska fult, det förmodligen inte betala för att plocka en ARM.

Här är en finansiell trick som en ARM låntagaren kan använda för att minska (och ofta minskar helt!) Risken för stigande betalningar. Få en arm men gör samma betalning som du skulle göra om du hade en fast ränta inteckning. Med andra ord, om ARM betalningen är $ 600 per månad och fast ränta inteckning betalning skulle vara $ 800 per månad, får ARM och betala $ 800 per månad. Det extra belopp som du betalar varje månad minskar snabbt inteckning balans. Vad mer, får du van vid att göra större betalningar i fall ARM räntan går upp. Om du har tur och räntorna inte hoppa upp dramatiskt under de första åren, får du aldrig se din betalning ökar. Anledningen är att om du betalar, säg, en extra $ 100 till $ 200 per månad under fem eller sex år, kan effekten av de extra amorteringar mer än uppvägde effekten av en ränteuppgång.

Tips för att plocka en ARM

Om jag har övertygat dig om att en ARM är något du bör titta på, här är några smarta shoppingtips för att plocka det som är bäst för dig situationen:

Tips # 1: Se till att ARM har en årlig justering gräns, eller räntetak. Det bör finnas ett tak för hur mycket bolåneinstitutet kan justera dina betalningar uppåt i ett år. Om locket är en procent per år eller en halv procent var 6 månader (dessa är de siffror jag leta efter), kommer du inte fastna i en budget kritan om räntorna stiger snabbt. Istället kommer din betalning att justeras över flera justering datum.

Tips # 2: Se till att det finns ingen möjlighet till negativ amortering. Negativ amortering innebär ditt lån saldo ökar eftersom din betalning inte täcker hela lånet intresse. Du bör inte ha något problem med negativ amortering på en fast ränta lån så länge som långivare inte beräkna din betalning felaktigt. Men negativ amortering är en möjlighet när ränteförändringar görs en ARM oftare än betalning justeringar görs. Inte registrera dig för en ARM om så är fallet.

Tips # 3: Jämför uppslag. Om två armar är bundna till samma index, gå med en som har lägre spridning. Tänk på att spridningen är procentenhet belopp läggs till i indexet för att beräkna hastigheten ARM intresse.

Tips # 4: Beräkna den maximala utbetalningen. Jag vet att detta inte är något roligt. Jag vet att det kan orsaka en stor argument med din make om huruvida att köpa ett hus är ett bra beslut. Men du måste ta hänsyn till risken för stigande räntor innan, och inte efter, du är låst till dem.

Tips # 5: Använd inte en arm för att få ett större hus. Anledningen till att de flesta människor får en arm, eller så en ärlig utlåningsföretagets kommer att säga, är så att de kan köpa en större bostad. Jag tror att detta är ett misstag. Om du behöver sträcka dig genom att få en ARM, du ställer dig upp för problem när räntorna stiger. Och stiger alltid någon gång i framtiden.

# Tips # 6: Tänk att få en arm med årliga justeringar. Med årliga justeringar, är chanserna att du får en höjning i lön eller lön mellan justeringar högre, och att höjningen skulle kunna hjälpa till med den ökade utbetalningen. Jag bör dock påpeka, att du brukar betala lite mer i ränta under lånets löptid om du går med årliga justeringar. Det är rättvist, men eftersom du bär mindre risk.