vad varje husägare behöver veta för att överleva inför avskärmning

förstå avskärmning processen

Vad är avskärmning?
Utestängning är den process som gör att en långivare att återvinna sina fordringar på en fallerande lån genom att sälja eller att bli ägare (återtagande) av fastigheten säkra lånet. Den avskärmning processen börjar när en långivare filer lämpliga dokument med lämpliga tjänstemän (se nedan för mer information).

colorado avskärmning lagar
Colorado utmätningar sker genom både in-domstol (rättslig) och out-of-domstol (icke-rättsliga) förfaranden.

Den rättsliga processen används när ingen makt försäljning finns i inteckning eller dåd av förtroende. Processen börjar när bolåneinstitutet filer kostym med domstolsväsendet. Låntagaren får sedan ett brev från domstolen kräver betalning. Vanligtvis kommer du att få 30 dagar på sig att svara med betalning eller ett skriftligt svar till bankens advokat och inblandade parter. Om du inte svarar inom den angivna tidsfristen, kommer en dom ska in och långivaren kan begära försäljning av fastigheten på auktion. Om du lämnar in ett skriftligt svar till domstolen, finns det en förhandling och den processen tar längre tid och kan även förebyggas. Om en dömd, sedan en auktion datum kommer att fastställas, vanligtvis flera månader framöver. När fastigheten säljs, du serveras med en vräkning av sheriffens kontor, och du måste utrymma hemmet omedelbart.

Den mest allmänt praktiseras metod för avskärmning i Colorado är det icke-rättsliga avskärmning processen. Den utförs av en offentlig förvaltare som agerar som en opartisk part. Processen börjar när långivaren filer erforderliga handlingar med offentliga förvaltaren i det län där fastigheten är belägen. Den offentliga förvaltaren filer då ett “Meddelande om val och efterfrågan” (NED) med länet kontorist och brännaren. När NED registreras är Public förvaltare försäljning av fastigheten planeras att äga rum mellan 110 och 125 dagar efter inspelningen.

pre-avskärmning period
Många faktorer kan leda till utebliven betalning på ett bostadslån och så småningom avskärmning. Många är inte fel av husägare. Kanske är det på grund av en umbäranden (inkomstbortfall, militära insatser, vård eller familjefrågor) eller till “lån bedrägeri” eller “kreativa finansiering” av bankerna (justerbar sats eller ARM, Option ARM, negativ amortering, eller intresse bara lån ). Oavsett orsaken, inför avskärmning är inte en angenäm upplevelse.

Den avskärmning processen börjar oftast efter husägare har missat flera betalningar och olika försök har gjorts av banken för att samla in. Låt oss titta på vad som vanligen sker, och vad du kan normalt förväntar.
Dag 1: Du missar din första betalning
Dag 1-15: Grace period (Vissa långivare endast tillåter 10 dagar)
Dag 16-30: En förseningsavgift bedöms
Dag 30: låntagaren är i default
Dag 45-60: Långivare skickar “demand” eller “brott” brev och telefonsamtal börjar
Dag 60-90: Långivare skickar brev och gör telefonsamtal. En avbetalningsplan eller ett lån modifiering plan kan erbjudas.
Dag 90-105: Långivaren hänvisar lånet till förlusten lindring avdelning / avskärmning avdelning och behåller en advokat för att hantera avskärmning.
Dag 90 -:????? Långivaren advokat filer erforderliga handlingar med offentliga förvaltaren, som sedan lämnar in en NED med länet kontorist och brännaren. När NED registreras, är fastigheten planeras att säljas inom 110-125 dagar på en offentlig förvaltare försäljning.

Meddelande om försäljning / auktion
När NED (Notice of Val och Demand) registreras, skall meddelandet offentliggöras i en tidning med allmän spridning inom det län där fastigheten är belägen under en period av fem på varandra följande veckor. Den offentliga förvaltaren måste också skicka en kopia av tidigare publicerad kallelse till husägare inom 10 dagar. Minst 21 dagar innan den offentliga förvaltare försäljning, måste den offentliga förvaltaren skicka ett meddelande till husägare som beskriver hur du löser in fastigheten och stoppa försäljningen.

Om husägare vill lösa in fastigheten och stoppa offentliga förvaltare försäljning, måste han lämna in en “Avsikt att bota” med Public förvaltarens kontor minst 15 dagar före avskärmning försäljning. Han har sedan fram till middagstid dagen före försäljningen för att få lånet aktuella och lösa in fastigheten.
Den offentliga förvaltaren genomför normalt försäljningen vid domstolsbyggnaden. Anbudsgivare måste registrera sig i förväg och ha medel tillgängliga. Vid försäljning, läser den offentliga förvaltaren skriftligt anbud lämnas av långivaren, då alla registrerade part kan lämna anbud. Den vinnande budgivaren ges ett intyg om köp.

amorteringsfrihet
Det finns inte längre någon inlösen period för husägare efter en avskärmning försäljning i Colorado.

hur man kan undvika utestängning-vad är dina alternativ?

avskärmning!
Det är ett hårt ord som de flesta människor undviker att tänka på … förrän de måste. Om ni är flera månader bakom på din inteckning, utan pengar för professionell hjälp, och i slutet av din rep … avskärmning kan vara det enda du kan tänka på. Den lever på ditt sinne och gör att du känner förlorat och sårbara för come-ons för de skrupelfria “proffs” som säger att de är experter på utmätningar, men är det inte. STOPP!
Du kan vara i en svår situation, men det är inte hopplöst. Utestängning är inte ditt enda alternativ! Mitt namn är David Stitt, och jag har goda nyheter för dig. Du har alternativ. Du kan bara inte se dem just nu. Men när du är klar med denna korta guide, kommer din vision har rensat och alternativ för din framtid … bra alternativ … kommer att vara mitt framför ögonen.
Du är inte ensam! I USA, har avskärmning anmälningar ökat konsekvent under de senaste åren, med fler nya utmätningar rapporteras varje kvartal, skjuta avskärmningen marknaden till rekordnivåer. Så du är inte ensam. Men om du är som de många tusentals människor inför avskärmning, är du rädd och förvirrad. Du är överväldigade av den juridiska mumbo-jumbo för avskärmning rättstvister. Du vet inte vem eller vad man ska lita på. Du har säkert varit fästs mattan genom fastighetsmäklare och advokater, varnar dig om de ödesdigra konsekvenser kommer du möta om du inte använder deras tjänster. Eller kanske du har arbetat med inteckning mäklare. De lovar världen – eller världsklass lån – och då de inte levererar. Och sedan finns det hållare för dina lånekostnader som är ovillig (kanske efter månader av förhandlingar) att vika en tum när det gäller att arbeta fram en mer prisvärd avbetalningsplan.
Efter allt du har säkert varit med om, jag är inte förvånad över att du har gett upp hoppet om en “bra” lösning och kan känna avgick för att acceptera avskärmning och åren av skada det kommer att göra med din kreditvärdighet. Än en gång, STOP! Fall inte i förtvivlan. Saker och ting är inte så illa som de verkar. Det finns andra alternativ.

En hjälpande hand när du behöver det.
Denna Survival Guide är precis vad namnet säger är: en enkel, no-nonsense inställning till utmätningar. Den skapades för att hjälpa dig och andra husägare blir bättre informerade om detaljerna i avskärmning processen. Jag tror att kunskap är makt … och jag hoppas att denna guide kommer att ge dig möjlighet att undvika utestängning helt.
När du vet fakta, kommer du att kunna göra ett välgrundat och genomtänkt beslut och därefter vidta åtgärder med det förtroende som du gör vad som är bäst för dig. På nästa par sidor, kommer vi att ta en titt på dina olika alternativ och för-och nackdelar av varje. Du kommer att få den information du behöver för att göra en välutbildad beslut om din situation.

vad är dina alternativ?

fördragsamhet
Tålamod är en betalningsplan som en gäldenär ingår med en långivare när de är oförmögna att göra utbetalningar i tid, ofta på grund av sjukdom eller annan tillfällig situation. I tålamod, kommer långivaren att du kan fördröja betalningar för en kort period. Du samtycker till att efter uteblivna betalningar för ett par månader kommer du att få kontot strömmen genom att göra större betalningar. Problemet är, mer än 85% av gäldenärerna standard efter den första utbetalningen. De kan inte fortsätta att göra de uppblåsta betalningar efter fördragsamhet period avslutas, och de är tillbaka där de började.

lån modifiering
Ett lån modifiering är en permanent förändring i en eller flera av villkoren i ett HYPOTEKSGÄLDENÄR s lån. Detta kan hjälpa dig att komma ikapp genom att minska de månatliga betalningar till en mer rimlig nivå. Du kan ha det om du har återhämtat sig från ett ekonomiskt problem och har råd med nya belopp. Men förlust lindring Institutioner nu underbemannade, enligt erfarna och överarbetad. Mardröm berättelser överflöd på temat mecenater med att jaga och trakassera avdelningar förlust lindring att få sina papper drev igenom att fly avskärmning. Efter allt krångel, de flesta villaägare fortfarande förnekat all hjälp och hamna i avskärmning.

partiell fordran
Din långivare kan ha möjlighet att arbeta med dig för att få en engångsbetalning (lån som ska betalas i slutet av inteckning) från FHA-försäkringskassan för att få din inteckning ström. Du kan kvalificera om ditt lån är 4-12 månader brottsligt och du har möjlighet att börja göra fullständiga avbetalning.
handling-i-stället (frivillig avskärmning)
Som en sista utväg kan du ha möjlighet att frivilligt “ge tillbaka” din fastighet till långivaren. Du kan ha det om du är i standard och inte omfattas av något av de andra alternativen, var era försök till att sälja huset innan avskärmning misslyckades, och du inte har en annan FHA inteckning i standard. “Utestängning” kommer sannolikt att redovisas på din kredit rapport.

lån antagande
Det är där någon annan tar över utbetalningarna av ditt lån, oftast i utbyte mot din egendom. Lån som gjorts efter 1988 är nästan aldrig assumable.

konkurs
Många gäldenärer kommer att spendera en massa pengar för en advokat att lämna in ett kapitel 13 konkurs – vilket är verkligen en avbetalningsplan – bara för att förlora huset. I huvudsak du betalar advokat istället för långivaren. Innan de agerar, vet hur mycket processen kommer att kosta och vad din nya ökade månadskostnaden blir. Vet också att om du missar en betalning, kommer din Kapitel 13 avslås och du behöver filen kapitel 7. Detta kommer att kosta mer advokatkostnader kommer tillgångar, inklusive ditt hus att likvideras och din kredit rapport visar fortfarande en avskärmning.

försäljning av fastighet
Om husägare har eget kapital i fastigheten som de kan och bör överväga att sälja fastigheten. Den husägare kommer att få en check vid stängning för eget kapital utöver vad som är skyldig och avslutande kostnader betalas. De flesta villaägare i avskärmning, men har liten eller ingen rättvisa. Var försiktig notering med en fastighetsmäklare som kan binda upp din bostad i månader.

gör ingenting
När det gäller hotet om avskärmning, är förhalning ett recept för katastrof. Göra ingenting ingenting förändras. Om du inte vidtar åtgärder, kommer du att hamna i avskärmning och din kredit kommer att drabbas under de närmaste 5-7 åren.

pre-avskärmning försäljning (blankning)
Den pre-avskärmning försäljning programmet kan långivaren i standard för att sälja hans / hennes hem och använda den netto försäljningslikviden att tillfredsställa inteckning, trots att dessa intäkter är mindre än skulden. Den har två stora fördelar jämfört med en avskärmning: (1) Du kan vara berättigad till ett nytt hem lån efter bara två år i stället för 5. (2) Du bör kunna undvika en brist dom. När ett hus säljs på auktion, chanserna att den utestängande långivaren lämna en brist dom ökar dramatiskt. De kommer att ha år att komma efter dig eller för att sälja den till någon annan som kommer.
Som ni kan se, finns det flera alternativ att överväga – men anser att du måste! Du har inte råd att sticka huvudet i sanden som en struts och göra ingenting. Att vara i ett tillstånd av förnekelse är ett dåligt tillstånd att vara i! Och som vi sagt tidigare, är förhalning ett recept för katastrof.

frågor du måste ställa

frågor du måste ställa dig själv
Ett. Om jag filen kapitel 13 konkurs, kommer tillfällig lättnad från min månatliga inteckning betalningar innebär att jag kommer att kunna stoppa avskärmning för evigt … eller kommer jag inte att kunna hänga med mina betalningar när de återupptas och jag hamnar i avskärmning igen?
2. Om jag väljer Tålamod eller en långivare betalningsplan som ger mig en tillfällig lättnad från betalningar jag inte har råd nu …. kommer jag att ha råd med de uppblåsta månatliga betalningar som jag måste göra i framtiden, eller kommer jag hamna i avskärmning igen?
Tre. Om jag inte kan träffa mina månatliga utgifter nu, kan jag åta sig en avbetalningsplan … eller ska jag bara ge upp mitt hus till en långivare med en handling i stället och acceptera dåliga avskärmning märket på min kredit historia?
4. Om jag gör något nu, kommer jag att ha fler alternativ för mig … eller ska jag vänta tills sheriffen är på min dörr med en order om att utrymma och hoppas att han / hon kommer att visa mig barmhärtighet?
Fem. Om jag rådgöra med en erfaren Real Estate Investors, kommer jag att kunna komma ur denna situation utan att ruinera min kredit … eller är mitt enda alternativ att spendera tusentals dollar för advokat arvoden, provisioner Realtor och ändå köra möjligheten att förlora mitt hus?

frågor att ställa din inteckning mäklare
Ett. Kan du garantera skriftligen att du kommer att avsluta mitt lån innan mitt fall går inför en domare i domstol?
2. Vilken ränta får du betalt?
Tre. Hur många poäng tar ni betalt?
4. Vad kommer mina månatliga betalningar i förhållande till vad de är nu? Högre? Sänk? Samma?
Fem. Vad blir summan av alla avslutande kostnader vara?

frågor att ställa din advokat
Ett. Om jag filen för kapitel 13 konkurs, kommer det att sluta avskärmning eller bara stanna den?
2. Vilka är dina avgifter för att lämna in konkursansökan papper och hantera mitt fall?
Tre. Vad kommer mina månatliga betalningar i förhållande till vad de är nu? Högre? Sänk? Samma?
4. Vad händer om jag standard på mina betalningar eftersom jag inte kan göra dem?
Fem. Kan inte jag lämna in en konkursansökan själv vid domstolsbyggnaden och spara tusentals dollar?

frågor att ställa din fastighetsmäklare
Ett. Kan du garantera skriftligen att du ska sälja mitt hus innan mitt fall går inför en domare i domstol?
2. Måste jag betala din provision om jag hittar någon på min egen som vill köpa huset?
Tre. Hur mycket blir jag skyldig dig om du inte sälja huset och jag förlorar den till utestängning på grund av en domare dom?
4. Om försäljningspriset inte täcker min skuldsättning och dina provisioner, behöver jag för att nå in i min egen ficka för att betala dig?
Fem. Hur länge kommer ditt objekt avtal binda upp huset och ger dig rätt till en provision?

frågor att ställa din utestänga långivare
Ett. Kan du arbeta fram en avbetalningsplan (fördragsamhet) med mig och du kommer att sätta allt skriftligen innan jag går med på det?
2. Om jag accepterar dessa villkor, kommer du skriftligen avtala om att stoppa avskärmning?
Tre. Vad kommer mina månatliga betalningar vara, jämfört med vad de är nu? Högre? Sänk? Same?
4. Om jag är sen på denna avbetalningsplan, börjar du där du slutade med avskärmning?
Fem. Eftersom Tålamod innebär en stor ökning av månatliga betalningar, kan du berätta för mig hur många människor hamnar tillbaka i avskärmning, eftersom de inte har råd månadskostnaden?

vad man ska göra nu

Steg 1: Få svar på dina frågor.
Inte bara du behöver svar på frågorna ovan, men det kan finnas andra frågor som du frågar dig själv. Låt dig inte skrämmas av de “experter” du konsulttjänster. Kom ihåg de arbetar för dig.

Steg 2: Gör ett beslut … och följer upp det!
När du har de fakta du kan besluta om hur man ska gå och vem du behöver för att hjälpa dig. Ju tidigare du agerar, desto snabbare kan du vända den nedåtgående spiralen och ändra din kredit från dåligt till bättre.

steg 3: agera nu!
När du har gjort dina läxor och känner att du har kommit till ett välgrundat beslut, är du halvvägs där. Låt inte tröghet satt i. Inte förhala. Agera nu innan din möjligheternas fönster stängs.

En sista sak att tänka på: Få en Forensic Loan Audit!
En stor majoritet av de lån som togs under de senaste 10 åren, speciellt sub-prime och justerbara bolån ränta inte görs på rätt sätt och har fel och kränkningar.

Den Forensic Loan Audit är det första steget du bör ta för att ordentligt förbereda för någon typ av mål eller någon typ av lösning när det handlar om din långivare. Revisioner används som ett värdefullt verktyg för att få din fil till toppen av långivaren högen och att få ditt fall märkt och hört!

Ju fler brott som finns i din inteckning, den mer inflytande du har att argumentera ditt fall mot din långivare. Med miljontals husägare som begär finansiella lösningar, blir det allt svårare att få de resultat du vill ha när du behöver dem. Du behöver alla verktyg, varje mängd hävstång möjligt! Den Forensic Loan Audit är det verktyget!

Friskrivningsklausul: Denna guide är inte avsett som juridisk rådgivning. Informationen häri erbjuds som en pedagogisk service och resurser genom: