svårigheter brev prov-refinansiera avskärmning egendom

Nyligen jag stängde om försäljning av två bostäder. De var beläget omkring en mil från varandra och hade jämförbara marknadsvärden. Utöver dessa två likheter, var de två erbjudanden skiljer sig mycket från varandra. Låt mig diskutera mer i detalj likheterna och skillnaderna mellan de två erbjudanden.

Min affärspartner och jag köpte båda egenskaperna från familjer som var i preforeclosure. Ledningarna för respektive fastighet kom från brev som jag hade postas till familjer som nyligen varslats om standard. Den ena familjen svarade mig inom 24 timmar efter min första bokstaven. Jag träffade dem inom två timmar efter deras telefonsamtal och tecknat ett kontrakt med dem på plats för att köpa deras hem. Den andra familjen svarade mig efter att ha fått den fjärde brev från mig. Efter ett par trasiga möten och två möten vi tecknat ett avtal om att köpa deras hem. Med varje hem gjorde vi en? Köksbord? typ stängning inom ett par dagar från undertecknandet av avtalet. Både bostäder köptes? Omfattas? Den nuvarande finansieringen kvar på plats. Den allvar pengar ges för varje hem var en dollar.

första affär

Vi började marknadsföra det första huset genom att annonsera det i tidningen till marknadsvärde och sätta skyltar i området och närliggande korsningar. Vi hade en muntlig överenskommelse med säljaren om att de skulle rensa alla deras tillhörighet ut ur huset inom två veckor. Huset var mycket rörigt och smutsigt. När säljarna misslyckats med att göra några framsteg rensa huset vi gick vidare med marknadsföring och sänkt utgångspriset. Inom två veckor hade vi bara fått några telefonsamtal från mestadels icke-intresserade framtidsutsikter.

På denna punkt har vi minskat det begärda priset ytterligare och ändrade våra skyltar för att informera allmänheten om att ägaren finansiering var tillgänglig. Vid den tidpunkten började vi att få ett större antal telefonsamtal från verkligt intresserade framtidsutsikter. Vår ägare finansieras villkor och lägre än marknadsvärdet begärt pris skilde oss från de hundratals mäklaren representerade hem som behövde bankfinansiering.

Med andra hem, köpte en månad senare än det första, vi omedelbart marknadsfört det med ägaren finansiering. När vi köpte hem vi anges i avtalet att säljaren var tvungen att utrymma fastigheten i två veckor eller att debiteras en avgift för underlåtenhet att göra detta. Säljaren var trevligt och kooperativa och flyttade snabbt att ta bort sina tillhörigheter från huset. Säljaren av det första huset var fortfarande släpar fötterna och huset var fortfarande en enda röra.

Strax efter att förändra marknadsföringen av det första huset, fick vi ett erbjudande från en mycket intresserad köpare. Detta hus var verkligen perfekt för denna familj och vi ville hjälpa dem att komma in i det. De erbjöd sig att köpa den med bankfinansiering och vi kom överens om att sälja det till dem. Det var fortfarande tillräckligt med tid innan avskärmning auktionen att avsluta försäljningen med bankfinansiering.

Jag varnade köparen att han bör söka ett lån än en FHA lån eftersom vi inte hade haft äganderätten till fastigheten tillräckligt länge för FHA för att godkänna ett nytt lån. I fall du inte visste, bytte FHA nyligen en regel som nu kräver en fastighet att vara på titeln minst 90 dagar innan de kommer att godkänna ett nytt lån. Så gissa vad köparen gjorde?

Rätt. Hans inteckning mäklare och hans fastighetsmäklaren styrde honom mot en FHA lån program. Lyckligtvis köparen kvalificerad för ett bra FNMA programmet också. Så jag anges i avtalet att köparen var tvungen att få godkännande för FHA programmet inom 5 dagar annars tappar FHA programmet och fortsätta med FNMA programmet. Både mäklare och agent behövde utbildning på denna punkt, vilket jag lämnas skriftligt, och fyra dagar senare mäklaren meddelat mig att köparen inte skulle godkännas av FHA och att de fortsätter med FNMA programmet.

Nästa hinder vi möter var hem inspektion. Inspektionen resulterade i att be om flera hundra dollar i reparationer som vi kommit överens om att göra. Reparationerna tog två veckor att slutföra. Medan reparationerna pågick vi beställde en fastighet bedömning. De bedömare i vårt område är backlogged åtta veckor, men vi kände en värderingsman som skulle göra en bedömning inom en vecka för 150% av sin normala avgiften. Naturligtvis vi inte har lyxen att kunna vänta åtta veckor så vi köpte den dyra bedömning.

Nästa hinder var att beställa en preliminär titel sökning, som visade en tydlig titel lyckligtvis. Den tidigare ägaren hade inte en så inbyggd enkät så vi var tvungna att beställa en dyr uppsättning av undersökningen dokument från länet.

Nu att hindren för stängning nästan raderades och vi var nära att en hård bokslutsdagen hade vi fortfarande ett problem med den tidigare säljaren. De hade bara flyttat några saker ut ur huset och huset var fortfarande väl rörigt. De fick komma runt att flytta ut så småningom, men inte tillräckligt snabbt för att vara ute ur huset innan du stänger försäljningen. Deras brist på samarbete och deras oförmåga att följa upp med sina verbala löften klargjort varför de hade försummat sitt hem och låta det gå in avskärmning.

Eftersom de allmännyttiga var avstängd och säljaren inte längre bor i hemmet jag hade laglig rätt att deklarera sina tillhörigheter som övergivna egendom och jag anmält dem att jag skulle flytta objekt ut för dem. Min partner och jag tillbringade en dag boxning och paketering upp säljarens personliga saker, och motvilligt de plockade lådor och påsar upp dagen innan stängning. Puh!

andra affären

Nu, å andra sidan, fortsatte händelser med den andra egenskapen mycket smidigare. Vi köpte hem, hittade en köpare till det inom åtta dagar, och stängde på försäljningen åtta dagar senare.

Vi beslutade att sälja andra hem på ett land kontrakt eller wrap inteckning med den nuvarande finansieringen kvar på plats. Vi beslutade också att föreskriva att hemmet måste refinansieras inom två år eller det skulle utestängas tillbaka till oss. Vi gjorde detta för att skydda den tidigare säljarens intresse i den underliggande finansieringen. De ville inte ha det hängande ute under en lång tidsperiod.

Vår? Ägare finansiering? skyltning lockade flera köpare snabbt. Vi krävs en tillräckligt stor handpenning till? Bota? lånet, det vill säga, att betala av befintliga arrearage och advokatkostnader. Vi hittade en ivrig köpare som hade tillräcklig kassa och en bra inkomst, men utan tillräckligt med tid i området att ha en hög kreditvärdighet. Han förstod begreppet wrap inteckning och den underliggande finansieringen och vi förhandlat fram ett avtal med honom på Starbucks. Han förhandlade ett lägre försäljningspris, genom att erbjuda en större handpenning. I princip kunde vi omedelbart ta emot alla? Bakändan? vinst som skulle ha betalats ut till oss i två års tid när han refinansieras. Vi fick detta på framsidan i utbyte mot ett lägre försäljningspris. Det var ett rättvist utbyte för båda parter.

Han gick med på att köpa hem? Som är? och att göra några reparationer själv. Inget hem inspektion behövdes, ingen bedömning behövdes, inga reparationer måste göras, ingen fastighetsmäklaren behövs betalas, och ingen undersökning hade förpliktas. Köparen betalade alla de avslutande kostnader som var betydligt mindre än vad han skulle ha betalat om han hade använt en fastighetsmäklare och en inteckning broker.We använde en avslutande agent som är väl förtrogen med denna typ av transaktioner, som hon kallar? Obekräftade linda försäljningen.? Vår sista agent har blivit en vän och har talat på vår lokala Real Estate Investment Club.

Sammanfattningsvis, var och en av de två erbjudanden nettas ungefär samma resultat, men det är uppenbart vilken affär man skulle föredra att göra om ett val. Om jag var Robert Kiyosaki jag skulle kalla en hantera min rika pappas affär och den andra min stackars pappas affär. Vi lärt sig tillräckligt för att göra affärer i den första typen gå smidigare i framtiden men jag tar erbjudanden av den andra typen varje dag i veckan.

Jag hoppas att alla dina verkliga erbjudanden Estate Investing gå smidigt och snabbt.