ny hud process täcker bekant mark

I slutet av maj, var fastigheter världen gungade när HUD lämnat in en stämningsansökan i US District Court for Central District of California mot flera större fastigheter företag och en naturlig fara avslöjande rapporterande bolaget hävdade RESPA kränkningar i samband med deras tidigare gemensamma ventures.

Även på den tiden, spekulerade branschen här rättegången märkt ny mark för HUD i att ta bolagen till domstolen över RESPA kränkningar, har HUD faktiskt gjort det en gång innan. Och märkligt nog, de frågorna i det första fallet bär en kuslig likhet med de frågor som står i centrum för det nya fallet.

Nytt fall på blocket

Den 24 maj, stämde HUD Property I.D. i Los Angeles för att ha att göra felaktiga betalningar baserade på remiss av konsumenterna att Realogy Corp (tidigare känd som Cendant Corp), NRT / Coldwell Banker Residential Brokerage Corp, Mason-McDuffie Fastigheter (att göra affärer som Prudential California Realty); och Pickford Realty Ltd (att göra affärer som Prudential California Realty).

I en separat stämning mot HUD, Objekt ID har hävdat att dess agerande inte faller under behörighet för RESPA eftersom “naturkatastrofer avslöjande rapporter är inte avvecklingstjänster och inte en del av depositionen. naturkatastrofer rapporter inte är listade som ett av de avvecklingstjänster i RESPA själva stadgan. Stadgan beordrat naturkatastrofer avslöjande rapporter kräver dem av skäl som inte spärrade. Att falla under jurisdiktion av RESPA, skulle den produkt som säljs genom Objekt ID måste vara en uppgörelse tjänst. ”

HUD har dock tagit en motsatt uppfattning, hävdar i sin kostym som “hazard avslöjande rapporter köps och tillhandahålls av säljare, köpare eller deras agenter som en del av köpet och avveckling av fastigheter som omfattar federalt relaterade bolån. Rapporterna köpt endast när en överlåtelse av fast egendom är anhängig, om rapporten köps före eller under en faktisk eller potentiell lösning för försäljning av fastigheter “, och tillade att” de allra flesta av rapporter betalas med spärrade vid avräkningen. ”

“Föråldrad och tvetydiga”

De mäklare som riktade in dräkten håller alla med Objekt ID att naturkatastrofer avslöjande rapporter är inte en uppgörelse service enligt RESPA.

Mark Panus, SVP för Corporate Communications För Realogy Corp (som inkluderar NRT), berättade Real Law Central, “Liksom de flesta i den här branschen, har vi drivs under RESPA, föråldrad och tvetydig eftersom det är för många år. Vi bestrider de faktiska och juridiska påståendena i klagomålet, inbegripet karakterisering av naturkatastrofer avslöjande rapporter som en uppgörelse tjänsten enligt RESPA. ”

Likaså sade Eliza Walsh, talesman för Mason-McDuffie Real Estate Inc. (dba Prudential Kalifornien Realty i norra Kalifornien),, “Bolagets ställning, baserad på sakkunnig jurist, är att produktionen av naturliga rapporter hazard utlämnandet inte ingår i Definitionen av “avveckling tjänster” definieras av federal lag. ”

Och Steve Rodgers, VD och koncernchef i Prudential California Realty och Pickford Realty, sade, “Vi är övertygade om att våra interna rutiner och policies, liksom alla våra affärstransaktioner, helt överensstämmer med [RESPA].”

Ironiskt nog, försökte HUD: s första rättegång över påstådda RESPA kränkningar också ett förtydligande av vad som utgör en uppgörelse tjänsten, i 1984 för US v. Graham Hypotek.

Detta fall visade sig vara en sädes en i RESPA historia, som den sjätte Circuit domstolens dom i detta mål sporrade HUD att ändra stadgan 1992.

USA v. graham inteckning

Historien om amerikanska v. Graham Mortgage började 1983, när HUD in en sex-count åtal i Eastern District of Michigan laddning fyra åtalade med förseelse av att ge och ta emot mutor i strid med § 8 (a) i RESPA, och med konspiration för att kränka den bestämmelsen.

De åtalade ingår Graham Mortgage Corp (GMC), Richard E. Chapin, vice VD och chef för GMC, Thomas P. Heinz, vice vd och platschef för GMC, och Manford Colbert, vd för Rose Hill Realty, som var engagerad både i traditionell fastighetsförmedling aktivitet och i inköp, rehabilitering och återförsäljning av Detroit-området hem.

Från september 1975 till och med maj 1979, förutsatt GMC finansiering för Rose Hill köp, rehabilitering och återförsäljning av Detroit-området bostäder. För varje lån den fick, gick Rose Hill att hänvisa till GMC två sökande hypotekslån från sin vanliga mäkleriverksamheter förutom att hänvisa köparen av rehabiliterade huset. I sin tur, debiteras GMC, då gör Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans ‘Administration (VA) hypotekslån till köpare av de rehabiliterade bostäder sålda av Rose Hill, Rose Hill färre poäng än det laddade andra säljare.

För att ta igen den förlorade inkomsten genom färre punkter belastar Rose Hill, ökade GMC de punkter som tas ut till säljarna av bostäder som avses i Rose Hill och finansieras av FHA eller VA lån.

Innan rättegången lämnade svarandena en motion att avfärda åtalet på grund av att den verksamhet påstås i åtalet inte involverar remiss av verksamheten “incident till eller en del av en fastighets uppgörelse tjänst” och, följaktligen, inte kränka § 8 (a) i RESPA.

Tingsrätten avslog den. Behandla frågan som en av första intryck, fann domstolen att den lagstadgade språket, ses i ljuset av både kongressens mål att eliminera kickbacks och avgifter remiss som otillbörligt uppblåsta kostnader för avveckling tjänster och tolkningen av stadgan i de föreskrifter som utfärdats av HUD förbjöd den påstådda verksamheten.

Därefter erkände de åtalade skyldiga till konspiration räknas i utbyte mot uppsägning av de materiella räknas. Efter inmatning av domar övertygelse, inlämnad svarandena ett förslag till gripandet av dom. I en opublicerad ordning, domstolen följt sitt beslut om att skapandet av ett hypotekslån var en uppgörelse service och förnekade rörelsen. De tilltalade överklagade domen till sjätte Circuit Court.

Sjätte Circuit övertygade inte

I dom i målet, konstaterade sjätte Circuit att “den kritiska textuell frågan är om denna definition av” avvecklingstjänsterna, “som inte uttryckligen ingår i direktivets tillämpningsområde skapandet av ett hypotekslån, korrekt kan tolkas att göra det implicit. ”

HUD fram ett enkelt argument till stöd för sin ståndpunkt att språket i § 3 (3) i RESPA föreskrivs för behandling av skapandet av ett hypotekslån som en uppgörelse tjänsten. Regeringen hävdade att definitionen av “uppgörelse tjänster,” av sina egna villkor, inte anspråk på att innehålla en uttömmande förteckning av avvecklings tjänster, utan snarare betecknas “alla tjänster som tillhandahålls i samband med en fastighet uppgörelse.”

Regeringen konstaterade att eftersom skapandet av ett hypotekslån är tjänsten avgörande för en fastighets uppgörelse måste den vara underordnad den uppgörelsen och omfattas av definitionen i § 3 (3) i RESPA.

Men den sjätte Circuit fann att “varken klartext i den berörda avdelningen eller struktur RESPA ger en otvetydig avläsning som kräver införande av straffrättsligt ansvar för det agerande i åtalet.” Därför vände man sig till förarbetena i stadgan.

HUD hävdade att även om språket i de relevanta författningar var tvetydigt, stödde förarbetena RESPA regeringens tolkning av stadgarna.

Förarbetena RESPA

År 1974 lades ett lagförslag (S. 3164) infördes i den amerikanska senaten att reglera vissa utlåning praxis och förfaranden för att lösa in federalt relaterade hypotekslån transaktioner. Definitionen av “uppgörelse tjänster” i räkningen som infördes var väsentligen identisk med den som antogs av § 3 (3) i RESPA.

Efter passage av senaten, representanthuset, då initialt passerar S. 3164, ändrade räkningen genom att slå alla senatens bestämmelser och ersätta bestämmelserna i HR 9989, som var ett hus proposition allmänt liknar S. 3164. En väsentlig skillnad var dock på språket i definitionen av “avveckling tjänster.” Huset införde en mer sluten definition som inte innefattar skapandet av ett hypotekslån inom dess tillämpningsområde.

Men senaten vägrade att instämma på huset ändringsförslagen, och som slutligen antogs den bredare definition av “uppgörelse tjänster” än vad som rekommenderades av parlamentet. HUD hävdade att beslutet att gynna en bredare definition av “avveckling tjänster” visade att kongressen avsåg att inkludera skapandet av ett hypotekslån.

Men den sjätte Circuit sade, “I lösa på det bredare språket i senatens version, tror vi inte att kongressen tänkt att föra fastighetsfinansiering inom ramen för avveckling tjänster i syfte att RESPA,” konstaterade att “förarbetena saknar tydlighet och kraft att tvinga slutsatsen att kongressen tänkt att behandla skapandet av ett hypotekslån som en uppgörelse tjänsten när den antagen RESPA. ”

Således vände Circuit Court den tidigare domen, avsluta, “I ljuset av våra innehav att språket i RESPA är tvetydig när det gäller frågan om huruvida skapandet av ett hypotekslån är en uppgörelse service och att det att stadgan förarbetena inte rikta någon lösning av denna fråga, “regeln om MILDHET mandat dom för [klagandena].” Följaktligen är de domar övertygelse utrymd och orsaken är häktad till tingsrätten för inmatning av lagakraftvunna domar. ”

Denna dom var ett slag mot HUD, som starkt ogillade med sjätte Circuit position, och beslutet tvingade avdelningen att utfärda revideringar RESPA 1992. Kongressen svarade med ändring RESPA att undanröja varje tvivel om att, i syfte att RESPA, innefattar en avvecklingstjänst framtagning och tillverkning av ett hypotekslån. Samtidigt, kongressen också specifikt gjort RESPA tillämplig på topplån och refinansiering.

framtida konsekvenser

Den Graham Mortgage fallet skiljer sig från Objekt ID fall på ett betydande sätt, att i det första fallet, försökte HUD att söka straffrättsliga påföljder för överträdelser av stadgarna, medan i det nya fallet, är HUD söker endast ett permanent förbud och disgorgement av vinster.

Emellertid utgör den centrala frågan förblir densamma. Om sjätte Circuit Court kunde finna att den ursprungliga definitionen av “avveckling tjänster” inte klart gällde skapandet av ett hypotekslån 1984, kunde Kalifornien domstolen finner det inte tydligt gälla tillhandahållande av naturliga rapporter hazard upplysningskrav samt Trots de ändringar som gjorts under 1992?

Och om så är fallet, kommer HUD och kongressen måste gå tillbaka till ritbordet för att omdefiniera parametrarna i stadgan igen? Eller kommer domstolarna här gången hittar HUD argument om stadgan breda möjligheter att vara tillräckligt?

National Association of Realtors konstaterade nyligen att “ska dräkten vara fullt prövat och inte avvecklas, bör företagen äntligen ha tydligare vägledning om vad som fungerar och inte utgör en uppgörelse tjänsten.”

RealLawCentral kommer att titta för att se vad som händer.