nonjudicial avskärmning – kränkning av låntagarnas vederbörliga processuella rättigheter

I stater som tillåter en nonjudicial avskärmning genom en ström av försäljning klausul i en handling av förtroende, villaägare tycker att deras fastigheter säljs ut från under dem utan förhandling och utan chans att försvara sig. I själva verket är det upp till låntagarna att föra talan i domstol mot långivaren och de har då bevisbördan för att visa att avskärmningen inte bör gå framåt.

Även domstolarna har slagit fast att, i syfte att ta bort någons betydande intresse för fastigheten, är varsel och en hearing som krävs är bara en bit av meddelande ges till husägare inför nonjudicial avskärmning. Ingen meningsfull förhandling ges till låntagare. Statliga lagar i nonjudicial stater tillåter försäljning av en fastighet för att tillfredsställa en avskärmning så länge förvaltaren följer bestämmelserna om uppsägningstid.

Och medan denna fråga kan tyckas strida mot rättssäkerhet skydd som ges till personer under den Förenta staterna konstitutionen, har Högsta domstolen fann att förfarandet skydd som bara spelar in när det finns en statlig aktör i berövande av egendom. Eftersom en gärning av förtroende och skuldebrev utförs mellan två privata parter (husägare och långivare), finns det ingen automatisk rättssäkerhet skydd.

I det rättsfall Flagg Brothers, Inc. v. Brooks, fann Högsta domstolen att det inte finns någon rättssäkerhet brott om det inte finns någon statlig åtgärd. Lösning av tvister mellan en långivare och en låntagare genom en tvångsförsäljning av fastigheten skapar inte statliga åtgärder. Detta gäller även i händelse av en sheriff försäljning eller förvaltare försäljning av en fastighet – det faktum att statliga lagar bestämmer hur avskärmning fortsätter inte skapa statlig åtgärd.

Dock kan husägare inför avskärmning ha ett försvar mot nonjudicial förfarande i två situationer. Den första är om en myndighet är den utestängande panthavaren. Till exempel, om HUD, äger FHA, VA, eller en liknande byrå av regeringen inteckning och stämmer för avskärmning, då en statlig aktör är inblandad i berövande av egendom, och låntagarna bör tillmätas process skydd.

Den andra situationen som husägare kan ha möjlighet att hävda vederbörliga processuella skydd är om de statliga avskärmning lagar kräver att en regeringstjänsteman delta i processen. Ett antal rättsfall har studerat frågan, och många har funnit att betydande statligt officiell inblandning i avskärmning processen ger husägare vederbörliga processuella skydd.

Till exempel, i Vermont strikt avskärmning processen, kan statens agerande avgöra en hel rad frågor som rör avyttring av fastigheten, och husägare ges vederbörliga processuella skydd. Annan domstol fann att statens agerande skapas även när en townkontoristen krävs för att registrera ett litispendens på en fastighet inför avskärmning. Beroende på det ansvar som ges till sådana regeringstjänstemän, kan husägare kunna hävda rättssäkerhet skydd.

Men å andra sidan, skapar en viss inblandning av statliga tjänstemän inte vederbörliga processuella skydd för låntagarna. Till exempel har domstolarna funnit att medverkan av en länsman i försäljningen av en fastighet genom nonjudicial avskärmning inte skapa statlig åtgärd. Inte heller användning av ett län inspelare i auktionen inte automatiskt ge vederbörliga processuella skydd till villaägare.

Villaägare inför avskärmning i nonjudicial process stater har alltid haft en svårare tid försvara avskärmning än om de bodde i ett rättsligt tillstånd. Bankerna är mer kompetent att börja avskärmning utan att behöva bevisa att de även äger lånet, än mindre har en tillräckligt stark fall att ta tillbaka huset. Medan låntagare har få skydd mot rovgiriga åtgärder av banker, får regeringens åtgärder i avskärmning försäljning ge dem mer skydd.