När ska du betala inteckning poäng

Betalar inteckning pekar en bra idé eller en dålig idé? Många lån har inga poäng, så du har möjlighet att inte betala. Självklart ska du betala högre ränta på sådana lån, så hur ska du bestämma vilket alternativ är det smarta valet?

Först, vad är en punkt? Det är ett annat sätt för en långivare att tjäna pengar – annat lån avgift. De kallas ibland rabatt poäng – du betalar dem för att få en rabatterad ränta på ditt lån. Det sägs också att du “köper ner” räntan genom att betala poäng. Men det enklaste definitionen är att en punkt är en procent av lånebeloppet. Därför, till exempel, skulle två punkter på en $ 200.000 lån vara två procent, eller $ 4000.

betala poäng eller inte?

Till viss del, om du ska betala poängen beror på ditt jobb, dina intressen och alla de saker som förutsäger din framtid. Points, du ser, betalas i förskott, medan dina besparingar från lägre ränta sprids ut i framtiden. Självklart så får du mer nytta om du äger ditt hem längre, eller om du inte refinansiera för en lång tid.

Låt oss titta på ett exempel. Låna $ 250.000, utan poäng, vid 6% på ett 30-årigt lån, och din betalning skulle vara $ 1499 per månad. Betala två punkter, eller $ 5000, för att få räntan ned till 5,5%, och din betalning på $ 255.000 (punkterna tillsätts ofta på lånet) skulle vara $ 1448 per månad. Du sparar $ 51 per månad.

Det kommer att ta nästan åtta år att spara $ 5000 du betalat in poäng. För att beräkna detta, dela upp kostnaden för de punkter som de månadssparande för att avgöra hur många månader det tar att betala tillbaka kostnaden. Om du planerar att hålla hypotekslån längre än att det kan vara värt att betala poäng. Det kan bli mer komplicerat. Till exempel, investera $ 5000 och använda den varje månad för att betala de extra $ 51 och det kommer säkert att pågå i mer än åtta år.

Bara undvika de komplexa beräkningar. Använd den grova och enkla formeln ovan. Det är tillräckligt exakt, med tanke på hur oförutsägbart livet är. Helt enkelt fråga om du är benägna att hålla lån för åtta år – eller vad lång tid det tar att betala tillbaka kostnaden för punkter. Ska du flytta innan dess, eller kommer du sannolikt refinansiera inom denna tidsram? Om så är fallet, hoppa över punkterna.

när du ska köpa inteckning poäng

Finns det en omständighet när du ska betala inteckning poäng utan hänsyn till hur länge du ska hålla på lånet? Ja – när ditt erbjudande på ett hem som gör att säljaren betala dessa lån punkter. Gör lite matematik för detta – det är värt en hel del.

Till exempel, om ditt erbjudande påstår, “säljaren att betala upp till $ 5000 av köpare stänger kostnader, inklusive inteckning punkter,” börja med att bestämma vilka icke-lånekostnader säljaren kommer att betala. Fråga fastighetsmäklaren för hjälp med detta om det behövs. Om dessa kostnader lägga upp till $ 2.000 totalt, har du $ 3000 mer i kostnader han skulle kunna betala. I så fall, om du lånar $ 200.000, skulle du vilja att betala 1,5 poäng till “köpa ner” räntan. De inteckning punkter skulle vara $ 3,000 – betalas av säljaren vid stängning, tillsammans med den andra $ 2.000 i kostnader. Han måste betala upp till $ 5000, så om du inte betalar punkter, det är som att ge honom en $ 3000 gåva (det är i avtalet, trots allt).