när är rätt tid att refinansiera

En av de stora mysterierna i vår tid rör frågan om när att refinansiera. Det brukade vara så att låntagarna skulle refinansiera endast när priserna sjönk med 2 fulla procentenheter, en standard som är meningslöst på dagens marknad.

Nu kan du refinansiera snabbt nästan när som helst: Inte mindre viktigt, refinansiering inte längre tar massor av pengar.

Det var i juni 2003 då bolåneräntor slår en låg inte sett på decennier: 5,21 procent enligt Freddie Mac. Under det första kvartalet 2006 priserna är ungefär 1,25 procent högre, en stor skillnad i termer av månatliga betalningar.

Refinansiering när priserna faller är lätt att förstå, men varför refinansiera när räntorna stiger?

Svaret fungerar så här: Vissa låntagare bör refinansiera fullt, vissa bör refinansiera del och en del borde inte refinansiera alls. Tricket är att veta vilken lösning som bäst uppfyller dina behov.

Om du hade turen att finansiera eller refinansiera med en fast ränta inteckning i sommaren 2003 eller däromkring du vill verkligen behålla denna skuld så länge som det är vettigt. Det finns dock situationer där även låntagare med lån till bra pris bör titta på refinansiering alternativ.

tjänat ut

Enligt National Association of Realtors, kostar ett typiskt hem $ 165.400 under 2003. Från och med januari 2006 var det samma hem värt $ 211.000 – en ökning med $ 45.600.

Växande hem värden berätta två saker: Först, om du vill att refinansiera du förmodligen har mycket mer kapital då även ett par år sedan. Det andra, innebär att ytterligare kapital kan du få en massa pengar från ditt hem utan att röra din nuvarande lån. Detta är goda nyheter om du har låg ränta finansiering du inte vill röra.

Gå tillbaka till att 2003 hem. Föreställ dig den köptes med 5 procent ned. Det innebär en $ 165.400 hus har finansierats med $ 8270 i kontanter och en första inteckning värd $ 157.130. Vid 5,5 procents ränta, två år senare lånet balans har minskat till $ 152.585. Om huset är värt $ 211.000 idag då tillgängligt kapital är ungefär $ 58.415.

Du kan få pengar ut ur huset genom att få ett nytt lån för $ 211.000. Men, om du refinansieras för $ 211.000 betyder det gamla lånet skulle betalas ut och ersättas av ett nytt lån till en högre ränta. Det är inte bra.

Den bättre val är detta: Få ett fast ränta andra lån eller ett hem kapital kredit (HELOC), en form av finansiering som vanligtvis innebär en justerbar ränta. Sådan ytterligare finansiering lämnar det första lånet på plats och orörd. Genom att få en andra inteckning du hålla fast vid det gamla lånet och dess låga plus att du får extra pengar.

Den andra attraktionen av andra hypotekslån är att de ofta finns med lite eller inga pengar ur fickan. Detta är inte att säga sådana lån är “fria” eller nästan gratis, i stället vad som händer är att långivaren betalar mest eller alla avslutande kostnader.

I utbyte mot stängning hjälpa bolåneinstitutet tar ut en något högre ränta. Dessutom lån som kräver lite eller inga pengar up front har ofta en förskottsbetalning straff. Om lånet refinansieras med en annan långivare eller fastigheten säljs inom två eller tre år sedan en straff kan bero. Ja långivare för detaljerna.

trygga framtiden

Det kan vara så att din nuvarande finansiering har en låg ränta eller en liten månatlig betalning – för tillfället. Men låntagare med amorteringsfria lån, option eller flexibla armar, eller lån som konverterar från en fast ränta till en justerbar ränta inteckning efter tre till fem år bör kontrolleras för eventuell betalning chock.

Med andra ord kan en 5/1 ARM har tillåtit dig att förvärva en fastighet som har ökat i värde – en egenskap som inte kan finansieras på tiden med en fast ränta lån. Eftersom du kunde få det lån du kan få fastigheten. I sin tur, eftersom värdet av de flesta hem har stigit kraftigt under de senaste fem åren, blir det 5/1 ARM några år sedan kraftigt ökat din nettoförmögenhet.

Men det lån som var fantastiskt för några år sedan, det lån som var rätt finansiering på den tiden, kan snart bli alltför dyrt om priserna gå högre. Under sådana omständigheter kan refinansiering nu till en fast ränta lån är det smart drag för att försvara din ekonomi.

Tänk dig en $ 300.000 tvåstegs ARM gjorde för några år sedan. Det finns en 5,5 procent start kurs som varar i fem år då lånet omvandlas till ett års ARM för de återstående 25 åren av lånet sikt.

Den månatliga kostnaden för detta lån under de första fem åren är $ 1,703.37 för amortering och ränta. I år sex, låt oss säga att den nya kursen är 6,50 procent och inteckning balans har minskat till $ 276,949.78. Den nya månadskostnaden för amortering och ränta kommer att vara $ 1,869.98.

Är den högre månadskostnaden ett problem? Om din inkomst har ökat under fem år, sedan nej. Men vad händer om priserna går högre än 6,5 procent? Vid 7,5 procent – inte en hög takt av normerna i de senaste 25 åren – den månatliga utbetalningen kommer att vara $ 2,046.63 för amortering och ränta. Försäkringar och skatter är extra, förstås.

Som bilar, lån är ljusa och glänsande när nya, men de kan bli omoderna med tiden. Åtminstone är det lämpligt att se om det lån som fungerat så bra för några år sedan är rätt lån för idag – eller i morgon.