lågt pris på sheriff försäljning kan vara brott mot lojalitetsplikten i avskärmning

När husägare falla i avskärmning och bank eller förvaltare har en offentlig auktion av hemmet planerad att tillfredsställa skulden, det finns olika uppgifter som måste uppfyllas för försäljning ska vara giltigt. En som inte är särskilt väl känd eller publicitet, och en som bankerna kan bryta flera gånger, är en plikt att utöva god tro och flit i att föra sheriffen försäljning eller förvaltare försäljning av låntagarnas egendom.

Detta innebär att långivare i en rättslig avskärmning stat eller förvaltare i en nonjudicial avskärmning stat måste göra sitt bästa för att skydda husägare rättigheter under lånehandlingar. Låntagare har ett antal sådana rättigheter som långivare måste följa för att en försäljning ska vara giltig. Om någon kränks, kan husägare kunna ha auktionen återkallas, fördröja vräkning, eller stämma långivaren för skador.

Det finns flera huvudsakliga arbetsuppgifter som inteckning företag och förvaltare har mot villaägare. Dessa är följande:

Ett. Långivaren måste vara på armlängds avstånd med köparen på auktionen,
2. Långivaren måste föra sheriffen eller förvaltarens försäljning rättvist,
Tre. Långivaren måste göra rimliga ansträngningar för att få ett rättvist marknadspris för försäljningen av fastigheten, och
4. Långivaren måste begränsa utgifterna i auktionen till ett skäligt belopp.

Om någon av dessa uppgifter till låntagarna inte är uppfyllda, kan husägare har skäl att stämma långivaren för skador eller att ha försäljning återförs.

Trots de uppgifter långivaren har mot husägare och trots de potentiella sanktioner för att inte uppfylla dessa åtaganden, långivare inte rutinmässigt för att möta dem. Banker och förvaltare få incitament att annonsera auktionen på ett hem i något men det mest flyktig sätt, eftersom de vet att det kommer att bli några budgivare på auktionen. Men detta kan vara ett brott mot skyldigheten att erhålla ett rimligt pris.

Vissa domstolar har slagit fast banker ansvariga för låga köpkurser på auktioner, speciellt om långivaren är den enda budgivaren på sheriff försäljning och sedan vänder sig om och säljer fastigheten till ett högre pris strax efter. Om långivaren köper fastigheten för billigt med något eget kapital återförs till låntagarna, och sedan säljer fastigheten till en tredje part och tar vinsten för sig själv, kan de tidigare ägarna kunna stämma för denna skillnad.

Eftersom bankerna säljer ofta hem snart efter auktionen för mer än man köpte fastigheterna för på offentlig auktion, kan detta tyda på att de vet att de kan få högre priser på avskärmning försäljning. Men husägare inte kan bara låta sina långivare komma undan med att stjäla deras kapital. Bankerna tvingar försäljning av hem och sedan, trots att de har skyldighet att annonsera om försäljning och få ett rättvist pris, bara täcka obetalda inteckning och ta högre vinster senare.

Även om inte alla husägare kommer att kunna stoppa avskärmning, sälja hemmet till ett rimligt pris på hans eget, eller kvalificera sig för ett lån modifiering eller annan lösning, har domstolarna slagit fast att bankerna har en skyldighet att försöka få ett rättvist pris i tvångsförsäljning av ett hem. När bankerna inte gör detta, som i 75-95% av auktioner där långivaren är den enda anbudsgivaren och enda bud så lite som möjligt, kan låntagarna vill undersöka hur de kan ta igen det egna kapitalet i sina hem att banken hade en skyldighet att försöka få till dem.