kommersiella hypotekslån typer – en expert förklarar mezzaninlån

Många människor, även några erfarna kommersiella fastigheter utvecklare, tror felaktigt att en mezzanine lån är helt enkelt en 2: a plats kommersiella hypotekslån mot en kommersiell fastighet. Det är inte, är mezzaninkapital en mycket sofistikerad form av utlåning som kräver specialiserad verksamhet och bank kunskap.

Många förvärv och utvecklingsprojekt kräver ytterligare finansiering utöver en traditionell första inteckning. Det enklaste, snabbaste och billigaste metoden för upplåning i dessa situationer är att ha säljaren eller annan långivare skriva en traditionell 2: a inteckning. Tyvärr, särskilt i dagens era av skärpt kredit, 2: a plats panträttigheter ofta omöjligt, på grund av ett eget kapital brist, eller avslag av inteckning förbund uppdrag av 1st positionen hållaren. Det-faktum-är att det finns många situationer där möjligheten till en enkel 2: a är bara inte tillgänglig. Dessa scenarier ger upphov till vad som kallas mezzanine utlåning.

Till skillnad från en inteckning, är en mezzaninlån inte en kvarstad mot en bit av kommersiella fastigheter. Det är ett lån mot säkerhet i tillgångar i en företagsenhet. En titel sökning kommer inte dyka upp mezzanine lån eftersom de inte är knutna till ett Egenskaper ägarhandlingarna. På detta sätt de inte bryter mot några bestämmelser i en 1: a inteckning som utesluter 2nds.

I samarbete med låntagaren, sätter en mezzanine långivare upp ett enda syfte, företagsenhet, som ett LLC eller en stiftelse. Titel och ägande av målet fastigheter och motsvarande verksamheter placeras i enheten så att hela projektet ägs av det nya bolaget. Företaget drivs av låntagaren. Själva mezzaninlån görs till bolaget men också personligen garanteras av principen låntagare. Lånet säkras av tillgångar i företaget (fastigheter och dess verksamhet) och tillåter långivaren att ta över hela ägandet och verksamheten i händelse av fallissemang.

Även enkelt koncept, är mezzanine lån komplext och svårt i praktiken. Advokater för både låntagare och långivare måste vara mycket engagerade i utarbetandet av bestämmelserna för lånet och se den nya enheten är korrekt inställd och underhållas.
Låntagare vill att deras rättigheter skyddas medan långivare måste se till deras säkerhet intresse för företaget och, indirekt, är fastigheter juridiskt bindande.
Ofta fastigheter, låntagaren och långivaren har sin hemvist i olika medlemsstater som hela företaget omfattas av mellanstatliga handeln föreskrifter och ytterligare komplicerar lånet.

De rättsliga och avslutande kostnader som-väl-som underhållskostnader i samband med mezzanine lån är extremt höga jämfört med konventionella utlåning. Av denna anledning mezzaninfinansiering strukturer är helt olämpligt för små erbjudanden. Det är väldigt svårt att göra mezzaninkapital kostnadseffektiv i projekt värda under $ 10MM.

Mezzanine lån har verkligen sin plats, sin lånevolym kan räknas i tiotals miljarder dollar. När de behövs och när det görs på rätt sätt de är sanna deal sparare. Ett partnerskap med en mezzanine långivare kan vara en ovärderlig resurs för en utvecklare eller kommersiella fastigheter investerare. Men investerare och utvecklare måste förstå exakt vad en mezzanine lån är och vara redo för de höga kostnader som följer med dem.