kommersiella hypotekslån – Hur får man ett hårt pengar långivaren intresserad av din affär

Privata kommersiella bolåneinstitut är livligare än någonsin idag. Enligt vissa beräkningar har bankernas utlåning mot kommersiella fastigheter sjönk med mer än 80%. Många avvisade låntagare kommer att se till privata långivare. Det innebär att tusentals och åter tusentals av bra erbjudanden finns där ute, och varenda en av dem konkurrerar med dig för en långivare tid, uppmärksamhet och pengar.

Långivare kommer att uppskatta kommersiella fastigheter investerare som respekterar deras tid. Om du närmar dig dem på rätt sätt, med rätt information i rätt format, kommer de att ge din affär en ärlig titt och, om din affär uppfyller deras parametrar, kommer de att finansiera dig snabbt och effektivt.

Jag rekommenderar starkt att du sammanfatta ditt lån scenario på en 8,5 x 11 tum pappersark. Du kanske frestas att skriva upp en flersidig beskrivning full av detaljer, prognoser och analyser. Gör inte. Målet med den ursprungliga strategi är att få ett lån officer intresserade, inget mer. En låntagare som har en långivare begär information är i en mycket starkare ställning än en låntagare som skickar informationen oönskad.

På min firma, kallar vi dessa sammanfattningar “Deal Point Anteckningar” och varje affär, oavsett om en halv miljon eller en halv miljard, reduceras till en sida som innehåller alla de verkligt relevant information på ett enkelt och kortfattat språk. (Detta 1 sida sammanfattningen är avsedd att användas samtidigt med din första kontakt med en långivare och bör inte förväxlas med en fullständig “Sammanfattning” som innehåller många detaljer och kan vara så-många-som 15 sidor lång.)

Nedan är de viktigaste inslagen i en effektiv affär sammanfattning. Dessa är de viktigaste delarna en långivare kommer att tänka på när man beslutar om-eller-inte fullfölja ett lån.

Beskrivning av säkerheter egendom

Ange platsen där egendomen och typ av fastighet (mark, kontor, flerfamiljshus etc.).
Inkludera en mening om varför läget är gynnsamt. Beskriv kortfattat fastighetens ålder, skick och storlek i kvadratmeter. Nämn zonindelning och notera om fastigheten är ledig, underpresterande eller producera tillräckligt kassaflöde. Definitivt ange fastighetens värde och hur detta värde härrör.

särskild låneansökan & allmän användning av medlen

De flesta långivare har minimum och maximum, så se till att låta dem veta exakt hur mycket finansiering du söker. Är detta att vara en kortsiktig “bro” typen lån eller letar du efter permanent finansiering? Berätta för dem att lånet du vill ha i månader. De kommer att vilja veta vad deras pengar ska användas till, och det kommer att hjälpa om nämner att pengarna kommer att gå tillbaka in i fastigheten, så har en allmän användning av medel uttalande. Men kom ihåg, detta är inte platsen för en detaljerad budget eller pro-forma. Om du förvärvar en tillgång måste du ange det exakta inköpspriset.

hårt och mjukt kapital

Hård eget kapital är pengar som låntagaren redan har lagt in i fastigheten eller har tillgängliga för att göra affären arbete. En handpenning är svårt kapital, markanläggningar och ingenjörs-och andra kostnader kommer också att krediteras till en låntagare som cash-in-the-affären. Långivare skyr sponsorer som inte har en betydande kassa engagemang för ett projekt, så om du har hud-in-the-spelet, markera den. Soft equity är, naturligtvis, att värdet på fastigheten utöver skulden mot det, ju mer desto bättre.

skulden och exitstrategi

Det är av yttersta vikt att en låntagare visar att de har förmågan att göra avbetalning på tid och att betala tillbaka lånet på förfallodagen. Illustrera din förmåga att göra betalningar och tydligt framgå hur man avser att uppfylla någon pay-off eller ballong betalning.

snabb säljargument

År 3 eller 4 meningar berätta varför de ska älska din affär så-mycket-som du gör.

E-posta din 1 sida sammanfattningen till en beslutsfattare (aldrig fax, aldrig mail såvida inte begärt) som en bilaga tillsammans med den mest smickrande digitalt foto av den egendom som du kan ta. Se till att de vet hur och när att kontakta dig. Om du inte “höra från dem i 16 kontorstid uppföljning med ett artigt telefonsamtal.

Detta angreppssätt kommer att generera svar från berörda långivare som-väl-som avslag från långivare som inte kan hjälpa dig. De som är intresserade kommer att begära mer information och om affären passar deras kriterier de kommer att utfärda ett term sheet. Nyckeln är att få dem att ringa dig, väcka deras intresse först och sedan sälja dem till affären när du får dem på telefonen. Innan du vet ordet av kommer du att sitta vid stängning bordet.