kommersiella hypotekslån – fakta om mäklare och långivare avgifter

En av de mest föraktfulla frågorna i kommersiella hypotekslån industrin är; avgifter. Hur mycket är de, vad är de för, som har att betala dem och när. Långivare och mäklare vill ha sina kostnader täckta, vill låntagarna inte betala något mer än vad som är absolut nödvändigt. Meningsskiljaktigheter om en deal: s avgiftsstruktur har dödat många lån som annars skulle ha lagts ner.

tredje part rapportera avgifter

Jag kan säga entydigt att låntagarna är alltid ansvarig för tredje part avgifter. Utvärderingar är miljörapporter, förstudier, juridiska yttranden och andra rapporter konsult alltid betalas av låntagaren. De tredje parterna förbereder dessa typer av rapporter kräver betalning före utfärdar sina fynd eller bedriver sin forskning. Vissa långivare har utomstående betalar leverantörer direkt, men de flesta samlar tredjepartsavgifter från låntagare och göra betalningar via sina företagskonton. De rapporter som utomstående proffs skapar i allmänhet förblir egendom långivaren trots att låntagaren betalat för dem. Låntagare får kopior men oftast kan inte använda dem i framtida erbjudanden.

Tyvärr, i en värld av kommersiella hypotekslån, låntagare har något handlingsutrymme i fråga om tredje part avgifter, de måste betala och de måste betala innan tjänsten utförs. Frågar en långivare att täcka tredjepartsavgifter är en meningslös gest. Inte bara kommer de att vägra, men de kommer att överväga dig oerfaren och oseriös bara för att be.

Låntagare har rätt att veta vad rapporter som krävs och hur mycket de kostar. De flesta långivare kommer att ge en specificerad tredje rapporten part bekostnad och krediterar eventuella överskjutande till låntagaren vid stängning eller utfärda en återbetalning av oanvända pengar om affären faller isär.

tillbörlig aktsamhet avgifter

En långivare kommer att ägna mycket tid och kraft på emissionsgarantier en kommersiell hypotekslån. Denna process kallas bedriva sin “due diligence”. Till skillnad från tredje part avgifter, är due diligence en intern kostnad. Vissa långivare anser due diligence del av kostnaden för att göra affärer och de bygger sitt värde i sin övergripande prissättning. Många kräver dock att låntagaren att täcka hela eller delar av sin due diligence kostnader. Om en investerare har en särskilt attraktiv affär de skulle göra klokt i att handla för långivare med de mest fördelaktiga grund arrangemang diligence avgift. Det är inte heller anses oprofessionellt att ifrågasätta priset för due diligence och förhandla en due diligence-avgift.

Undvik Långivare som behöver en due diligence-avgift bara för att granska ett lån eller ta ett program, betala någon bara för att titta på ditt lån är helt onödigt. Men, om de gillar din affär och utfärda ett brev-of-intent eller term sheet, inte ‘bli förvånad när du ser en due diligence-avgift krav innan de får ner till allvarliga verksamhet räknat på siffrorna och checka ut dig och ditt projekt.

resekostnader

Det är vanligt att privata långivare att insistera på ett eller flera besök och ett ansikte mot ansikte möte med huvudsakliga låntagare. Konventionella långivare tenderar att anställa utomstående att göra sina kontroller, men framför allt på stora affärer, kan behöva utföra off site möten med uppdragsgivare. Om en företrädare för en långivare måste flyga in för att inspektera en byggnad eller arbetsplatsen eller delta i ett möte, kan låntagaren mycket väl att faktureras för flygningen och ett hotellrum. Dessa kostnader bör vara rimliga och uppgav up-front innan resan äger rum.

Inte alla långivare räkningen för resor, men om en fastighetsägare har att göra med ett privat företag eller en liten butik, eller om en viss resa är extraordinär, behöver frågan om resekostnader som skall behandlas.

mäklare avgifter

Om en kommersiell inteckning låntagare använder en mäklare att köpa ett lån, kommer att mäklaren måste kompenseras. Mäklare avgifter är i-utöver eventuella långivare avgifter och uttrycks vanligen i “poäng” eller procent av bruttobeloppet lånebeloppet. Låntagaren anställer mäklaren, och det följer att låntagaren betalar mäklaren.

Det är mycket typiskt för en mäklare, eller någon annan mellanhand, skall betalas direkt från Lånebeloppet stängning. I själva verket investerare och utvecklare bör vara misstänksam mot alla mäklare som begär att få betalt på något annat sätt. Fråga någon up-front avgift eller deposition begärs av en mäklare. Betalningar till mäklare är inte helt ovanligt, men de bör endast göras om de är för att täcka en faktisk, out-of-the-ordinary bekostnad, kommer att tillämpas på långivare avgifter eller återbetalas till fullo om lånet inte sluts.

En kunnig, professionell mäklare med goda förbindelser till bankvärlden kan vara nödvändiga för kommersiella fastigheter investerare. De ökar chanserna att säkra godkännanden och påskynda lånet processen. Jag rekommenderar starkt investerare använder dem. Du kan behöva ersätta dem för några out-of-utlägg, men akta dig för alla lån agent som ber om en deposition eller betalning bara för att ta dig på en klient.

dokumentsammanställning och administrativa avgifter

Om investerarna läser långivare term-ark noggrant de kommer att upptäcka olika andra avgifter finansiella företag kallar “administrativa avgifter”. Dessa avgifter kastas in som nickel & dime avgifter och kan ibland elimineras eller minskas om en låntagare argumenterar om dem. De är så oviktiga för den övergripande uppgörelse som de ofta inte få uppmärksamhet förrän strax innan lånet stänger. De kommer i form av avgifter dokumentsammanställning, registreringsavgifter, logistik avgifter som-väl som med andra namn. Bruket av häftning på ett par extra dollar i skräp avgifterna är ganska vanligt, men i tingens ordning uppgår till lite mer än ett irritationsmoment. Smarta låntagare använder dem så lite påtryckningsmedel som skall ges och tas bort för att främja större orsak till att få en del gjort. Dessa avgifter bör inte uppgå till mer än omkring tusen spänn för de flesta erbjudanden och inte mer än ett par tusen till och med för stora.

kommersiella fastigheter inteckning lån kostar pengar

Processen för emissionsgarantier och stänga en kommersiell hypotekslån kostar pengar. Bördan av oförutsedda avgifter tillfaller låntagaren oftare än till långivaren. Men, i-slutändan är det låntagaren som kommer att skörda stora kapitalvinster och inkomster som kommersiella fastigheter kan ge. Om ett projekt är lyckat de avgifter som det tog att komma in i en affär kommer att ha varit väl värt att betala.