kommersiell hypotekslån – bro lån förklaras

I enkla termer en bro lån är ett kortfristigt, tillfälliga lån som ibland är nödvändigt att “överbrygga” en brist på finansiering som kan existera samtidigt arrangera och stänga mer permanent finansiering eller andra finansiella transaktioner. Till exempel om en investerare avslutas på ett hyreshus i 3 veckor och hennes bank kan inte stänga sitt köp lån för 3 månader, hon behöver en 90 dagars bryggfinansiering för att få henne affären klar. Eller en investerare kan sälja en byggnad för att samla in pengar som behövs direkt, men det kommer att ta minst 6 månader för att marknadsföra och sälja byggnaden. En bro lån är svaret.

Bryggfinansiering är tid känslig utlåning som, nästan alltid, måste ordnas och stängas snabbt. Kommersiella fastigheter fastighetsägare, investerare och utvecklare måste betala upp till snabbhet och effektivitet som överbryggar långivare kan erbjuda. Priser på bryggan huvudstaden börjar runt 10% och, beroende på den upplevda risken i lånet, kan början ut på 15% eller lite mer. Om långivare och mäklare lägger originering poäng en bro lån kan vara mycket dyr faktiskt. Ändå är kommersiella fastigheter bro utlåning ett stort företag med volymer räknas i hundratals miljarder dollar. Investerare förstår att även kostsamma i absoluta termer, är en bro lån betydligt billigare än att ta på en partner som kommer att kräva 50% av projektet för evigt, och en-fan-of-a-mycket billigare än att förlora sin affär helt och hållet.

Banker, Wall Street och andra stora institutionella långivare är inte effektiva i bron utlåningen utrymmet. De tenderar att vara starkt reglerad och mycket byråkratiskt. Vid tiden en vanlig långivare kunde ordna en bryggfinansiering något tillfälle länge skulle vara borta. I-point-of-fact långsamheten institutioner är orsaken bro lån är så efterfrågade. Effektiv bro utlåning åstadkommes vanligen av privata, oreglerade finansiella företag såsom hedgefonder, private equity, pooler hypoteksinstitut och andra privata långivare.
Dessa unika finansieringskällor svara till någon annan än sig själva, kan de fatta beslut om den plats och nära flera miljoner dollar erbjudanden i bara några dagar.

Bridge lån är kortfristiga lån vanligtvis mellan 9 och 18 månader lång och sällan mer än 36 månader. De är i allmänhet uppbyggda som enkel ränta endast lån med principen beror i-full på förfallodagen. De tecknas baserat på det egna kapitalet som finns i säkerheter egendom och inte kredit-eller balansräkningen driven.

Den första och viktigaste faktorn för att få en bro lån är att veta vart man ska gå för att få en. Om du behöver bro kapital du inte kommer att ha tid att shoppa runt och långivare forskning. Klockan blir tickar och du kommer förmodligen bara har en chans att spara din affär. Den bästa strategin är att utveckla relationer med långivare och professionella kommersiella inteckning mäklare innan du behöver en, så de kommer att vara där när du gör.

Efter en långivare har identifierats du behöver 4 saker för att få lånet, trovärdighet, rättvisa, en betalning strategi och en exitstrategi.

Bridge långivare är mycket sofistikerade finansiella proffs som gillar att arbeta med andra proffs. Kortfristiga lån arrangerade on-the-fly är riskabla strävanden, de är ett privilegium trovärdiga investerare med beprövade spår poster av framgång.

Bridge lån är i huvudsak eget kapital. Det är absolut nödvändigt att säkerheter egendom vara värd mer än lånet balans. Varje långivare har sina egna parametrar men ingen kommer att skriva 100% LTV tillfällig finansiering i dagens kredit miljö.

En legitim, kontrollerbara skulden serviceplan är nästan lika viktigt som eget kapital. Det räcker inte med att investerare säger att de kan och kommer att göra betalningar, måste de bevisa det. Om den egendom som finansieras eller låntagaren inte kan dokumentera tillräckliga inkomster för att göra avbetalning, då ett intresse reserv kan ordnas om långivaren och låntagaren är överens och det finns tillräckligt med eget kapital i fastigheten för att stödja ett större lån. I ett intresse reserv scenario, tar bron långivaren antingen lån investeraren mer pengar för att göra räntebetalningar, eller intresse av de ursprungliga lånebeloppet. Behållningen på ett konto och betalningar dras från kontot vid förfall. Intresse konton hanteras av tredje part så-som förvaltare eller advokater. Om lånet betalas ut tidigt någon balans i ränta reserven frigörs till låntagaren.

En exitstrategi är av största vikt när man söker ett åtagande bryggfinansiering. Bridge lån är kortfristiga, opportunistiska lån. De finansiärer som har sitt ursprung och finansiera dem vill veta exakt hur de kommer att betalas tillbaka och när. De två mest populära och lönsamma exits är att trygga ersättning finansiering eller att sälja säkerheter. På grund av de relativt korta tidshorisonter som bro lån täcker, måste en investerare exit vara på god väg redan innan du söker bron skulden. Det räcker inte att säga att du kommer att sälja målet byggnaden, vill ha en bro långivare att höra att du har sålt målet byggnaden och det kommer att stänga på en sådan-och-sådan dag. Du kan inte komma undan med att berätta en bro långivare som du kommer att få ett permanent lån, måste du visa dem term sheet från banken och övertyga dem om att affären ska stänga.

Bridge lån gör kommersiella fastigheter jorden att gå runt. De används för byggande eller annan budget kort-falls, att köpa ut avgående partner, för att rädda projekt från avskärmning, att betala egendom skatter och etablera sig otäcka skilsmässor. Det finns så många orsaker till bro lån som det finns kommersiella byggnader i en stad. Som hamnar i en storm, är de mest välkomna platser till dem som behöver dem.