just på grund av det dagens investering marknad kräver en anpassad forskningsansats

Den nuvarande ekonomin och bristen på tillgängliga krediter har skapat ett nytt paradigm för kommersiella fastigheter investerare. Många långivare anger att, i framtiden, vann en bedömning inte vara tillräckligt för att erhålla finansiering:? Marknad förstudier kommer att vara en nödvändig del av låneansökan paketet. Köpare kan hjälpa till att skydda deras omedelbara och långsiktiga avkastning genom att bedriva extra due diligence.

Dagens snäva marknadsvillkor gör det viktigt för investerare att anpassa de många antaganden som driver de finansiella resultaten som visas i en fastighet? S investeringar analys. Borta är de dagar då investeringsanalys eller finansiella proforma kunde beräknas på vanliga antaganden såsom 2 procent årlig marknadshyran tillväxt, 75 procent hyresgäst förnyelse sannolikhet, och 5 procent vakansgrad. Noggrant analys på beställning för en viss fastighet är skyldig att se till att investeringen? S faktiska rörelseresultat mest korrekt återspeglar de beräknade avkastningen.

? Fötterna på gatan? Tillvägagångssätt
När en fastighet är under kontrakt, bör köparna först fylla sedvanlig due diligence funktioner inklusive översyn av titeln, historiska ekonomi, och leasingavtal. Bör dock försiktiga köpare utföra ytterligare due diligence för att försäkra att deras initiala investering analys på fastigheten är korrekt. För att anpassa dessa antaganden med den specifika tillgången, bör köpare tour egenskapen och marknaden.

? Fötterna på gatan? due diligence är viktigt att bestämma vilka andra egenskaper gör upp ämnet? konkurrensutsatta set, få förstahandsinformation kunskap om marknaden eller stadsdel avvikelser som kan påverka antaganden, samt bedöma eventuella fysiska utmaningar som kan påverka fastigheten? s önskvärda.

Exempelvis firsthand observation av ett kontor hyresgäst? S svit kan avslöja extrema underutnyttjande av utrymmet, vilket i sin tur skulle påverka förnyelse sannolikheten tilldelad till hyresgästen. Eller, kan en specifik ledig svit har en oönskad konfiguration, vilket gör det svårt att hyra. Detta skulle påverka antagandet marknadshyran tilldelats utrymme, kan resultera i en högre hyresgäst förbättring kostnad, eller kanske både och.

I ett annat exempel, anta ett besök på en liten handelsplats med flera restauranger avslöjar mycket ljus kund trafik över lunch och middag timmar. Denna analys skulle kunna leda till högre vakansgrad eller kredit antaganden förlust och påverka hela investeringsbeslutet. Firsthand observation kan avslöja specifika trafikmönster som är problematiska för inträde och utträde av fastigheten. Eller kan en observatör märker att konkurrerande fastigheter hade nyligen fasad eller vanliga uppdateringar område, vilket gör dem en överlägsen klassificering än ämnet egendom. Dessa faktorer kan påverka många antaganden om investeringen inklusive ökningar marknadshyror eller den antagna tidpunkten eller nödvändigheten av liknande investeringar som krävs för att säkerställa att egendomen är konkurrenskraftig.

en-mot-en interaktion
Olika marknadsdata rapporter och prenumeration-baserade tjänster som detalj marknadshyror, inventering, vakanser och utnyttjandegrad, och andra fundamenta är bra källor till information om en viss marknad och till hjälp för att fylla en initial analys. Dock? Den information och insikt som krävs i dagens marknad inte bör härledas från just dessa typer av resurser.

Intervjua hyresgästerna? representanter på såväl lokal operativ nivå såväl som i ett företags beslutsfattande kapacitet när tillämplig? är avgörande för att komplettera de iakttagelser som gjorts under fastigheten och marknaden turné. Intervjuer bör följa en väl utformad, detaljerad lista över konsekventa frågor för varje hyresgäst, med ytterligare frågor anpassade för att hantera särskilda iakttagelser på fastigheten och på marknaden eftersom de kan tillämpas på enskilda hyresgäster eller alla hyresgäster.

Intervjuare bör ha förmåga att bearbeta information snabbt och be lämpliga följdfrågor för att säkerställa en korrekt förståelse av informationen kontra hoppa till felaktiga slutsatser. Intervjuare bör också kunna gräva djupare för relevant information med en professionell hållning. Omständigheter eller förhållanden avslöjas av hyresgästerna kan påverka många av de ovannämnda materiella förutsättningar och ge ovärderlig insikt om immateriella frågor som påverkar investeringsbeslutet. Till exempel, har hyresgästen intervjuer beskrivs allmänt missnöje med en fastighet antingen orsakad av senaste tidens område utveckling, svårigheter med pendlingsmönster, eller förändringar i koncernstrukturen som påverkar en hyresgäst? S långsiktiga planer. Hyresgästerna har också avslöjat pågående problem med fysiska komponenter av byggnader eller missnöje med ledningen samt många andra viktiga frågor. Ytterst kan hyresgästerna vara de bästa källorna till information om sig själva, fastigheten, och marknaden.

Ytterligare forskning och diskussion med området fastighetsmäklare parat med de processer som beskrivs ovan tillåter köparna nödvändiga data för att stödja och förbättra de antaganden investeringsanalys.

egendom skick bedömningar
Ju mer komplicerad en fastighet? S fysiska struktur, blir det mindre adekvat en fastighet skick rapport. En mycket detaljerad inspektion av en fastighet? S fysiska och strukturella komponenter kan vara avgörande i mer komplexa transaktioner och ofta garanterar vissa dubblering av långivaren? S PCR till adekvat projicera både drift-och kapitalkostnader.

Lika viktigt är att kontakta de leverantörer som betjänar fastigheten för insikt i frågor från kroniska underhållsproblem till mekaniska systemfel. Välja lämplig personal med lång erfarenhet inom bygg-och verkstadsindustrin i tillägg till en allmän förståelse av kommersiella fastighetsverksamheten är kritisk. Anställa en kvalificerad professionell kan mer än löna sig jämfört med de korrigerande kostnader som kan uppstå på tillgångar som köpts enbart förlita sig på PCR.

Till exempel, visste en PCR avslöjar inte en sviktande mekaniskt system i ett 10-våningar hög kontorsbyggnad. Upptäcka problem genom en kombination av kontroll och forskning, vilket inkluderade samla information från berörda leverantörer, resulterade i en $ 1 miljon köpeskillingen sänkas för att täcka kostnaden för att byta ut den trasiga systemet. PCR, som utfördes av en ansedd nationellt företag, representerat att systemet var i gott skick och reflekterade bara typiska årliga underhållskostnaderna och ersättning efter utgången av standarden nyttjandeperiod.

I dag? S marknad mer än någonsin, specifika due diligence-processer är nödvändiga för att säkerställa investerarnas göra kloka och lönsamma beslut. Den tid och de kostnader som krävs för att gå utöver de vanliga uppgifter som finns i bedömningar, rapporter marknaden, och PCR är värt det, särskilt jämfört med de kostnader som uppstått efter inköp av en tillgång bygger på alltför aggressiva antaganden och alltför lägsta förväntade kostnader.

2009 CCIM institutet. återges med tillstånd från kommersiella investeringar fastigheter tidningen, vol.xxviii, nej. 2.