Jag har betalat på mitt lån och min balans gick up_

Det kommer att finnas gott om förvånade folk inom en snar framtid när de går att sälja, refinansiera, eller använd en del eget kapital i deras hem och de får veta att de har gått bakåt. Några av mina nya kunder har frågat mig, “Hur kan det vara så att jag gjorde min $ 2000 Månatlig betalning i tid varje månad i över ett år, och jag nu är skyldig $ 15.000 mer än när jag började?” “Jag fick även denna stora 1% ränta, “de utropa.

“När du fått detta lån, gjorde din mäklare eller långivare nämner orden” Option ARM “eller” MTA Option “,” Jag ska fråga dem. Jag hör oftast, “Öh … ja … Jag tror att det låter ganska bekant.”

Nio gånger av tio, kommer konsumenterna att bli sårad om de har olika betalningsalternativ. Betalningsalternativ görs värre av att kopplas med en justerbar sats inteckning (ARM). Mycket få låntagare har 1) tillräcklig kunskap om “negativ amortering” och, 2) disciplin att göra motsvarande utbetalning för att undvika negativ amortering.

Låt mig bryta ner det jag just sagt till lite mer i detalj:

Den MTA Option ARM är, först och främst, och justerbar ränta inteckning. Långivare eller mäklare som säljer denna typ av lån kommer säkert att använda “1% ränta!” Som ett försäljningsargument. Tyvärr kommer denna takt varar inte. När räntan på detta lån justeras, kommer det att baseras på den månatliga statskassan genomsnittet (MTA). Vanligtvis finns det en marginal som kommer att läggas till MTA (den faktiska marginalen på ditt lån ska lämnas in ditt lån not som du fick vid stängning). Låt oss säga, till exempel, bär din MTA Option ARM en marginal på 3,25. Låt oss också anta att det månatliga genomsnittliga avkastningen på Treasury marknaden är 5,25% när hastigheten beror på att justera, den nya hastigheten kommer att vara 5,25 + 3,25 = 8,5%.

Alternativet arm ger alternativen låntagaren betalning, därav namnet. De tre betalningsalternativ är en normal amortering och räntebetalning (PI), bara ränta (IO), eller en tredjedel mindre mängd som inte ens täcker räntekostnaderna. Med den minsta betalningsalternativ, den uppskjutna intresset bara inklämt lånet balans, det kallas negativ amortering. Ni förstår nu hur människor kan göra regelbundna betalningar bara för att se deras öka lånets storlek, de har gjort det minsta betalningen möjligt, så att de kan “ha råd” ett större hem.

Nu kommer långivaren tillåter inte denna ökning i lån storlek att gå på obestämd tid. Det skulle inte vara meningsfullt för dem att ta risken på ett lån när balansen nu vida överstiger värdet på hemmet. Därför, när lånebeloppet når en viss procentsats av värdet på hemmet, kommer långivaren kräver att låntagaren att börja göra en vanlig PI betalning. Det är mycket möjligt att vid denna tid takten har justeras från 1% till 7,5%, 8%, eller mer. Denna kurs justering kommer också allvarligt påverka den nya betalningen. Låntagaren har använts för att betala, säg, $ 800 per månad. Nu är de är chockade över att upptäcka att de måste börja betala $ 1800 per månad, och saldot på sina lån har gått upp $ 20.000.

I detta fall folket skyldig mer än huset är värt, så de kan inte sälja den. De har inte råd med högre månadsbetalning. Kanske deras kredit var skakig att börja med, så det enklaste detta att göra är att gå bort från hemmet och låta det gå in avskärmning.

Det är olyckligt att många människor befann sig i dessa lån som kan vara ganska förvirrande för konsumenterna. Dåliga lån som dessa är stora bidragsgivare till den extrema antalet utmätningar vi ser nu, och problemen på subprime-marknaden.

Jag har aldrig sålt en enda MTA Option ARM, och kommer inte (det finns bara ett par tillfällen då man kan vara meningsfullt, men det är utanför ramen för denna artikel). Det finns mycket få etiska, ärlig, högkvalitativa inteckning proffs idag. Jag är stolt över att vara en av de få.