inteckning refinansiering, ingen stängning kostnad – egentligen

Du bombarderas med annonser för inteckning företag nästan 24 timmar om dygnet det verkar. “Mortgage Refinansiering – Nej Utgående Kostnad” Vissa inteckning företag hävdar att de kan få dig en bra inteckning utan stängning kostnad. Andra trumpet hur de kan få dig de bästa flighterna och avgiftsstruktur. Åter andra hävdar att de kan få dig både den bästa ränta och avgiftsstruktur och ingen stängning kostnad. Vad ger? Är det verkligen möjligt att få ett bra pris på din inteckning refinansiering ansträngning och betalar ingen stängning kostnad?

Först av allt, det finns ett par saker du måste se upp för. En linje inteckning företag älskar att använda är “Ingen ur fickan kostnaden” Tänk på att för bara en sekund. Det är inte samma sak som ingen stängning kostnad, är det? I många fall, “Ingen ur fickan kostnaden” betyder att de helt enkelt rulla avslutande kostnader i ditt lån, det genom att öka ditt lån saldo från ordet “Go”. En sådan inteckning affär är oftast inte en bra sådan. Du ska bara sluta betala inte bara de avslutande kostnader, men intresset för dem i 30 år också.

Vad den heck avsluta kostnader, och varför är de en del av inteckning transaktionen i första hand? Du hittar avslutande kostnader kan vara under en av fyra generella klassificeringar, statsavgifter (skatter, handling inspelning, etc.), långivare avgifter (punkterna, kreditgivning, dokument, inrättande depositionsavtal, underwriting), tredje part avgifter (titel Sök och försäkring, hem inspektion, utvärdering, etc.), depositionsavtal och ränta (förskottsbetalningar för PMI, fastighetsskatt, räntor och försäkringar).

Långivaren har liten kontroll över tredje part och statliga avgifter, men de har suverän kontroll över sina egna avgifter. Behöver de att debitera dig en originering avgift, punkter eller doc avgifter? Det beror på hur illa de vill ditt företag, och hur mycket de gör på baksidan slutet av affären. I de flesta fall kommer de att sälja ditt lån till en annan långivare på andrahandsmarknaden. Detta är känt som “sälja papper”. De gör tusentals dollar när de gör denna transaktion. Ju mer intresse de debiterar dig upp framför, ju mer de gör när de säljer ditt lån till en annan långivare.

Om inteckning företaget verkligen erbjuder sig att betala alla de avslutande kostnader, kolla räntan du erbjuds. Är det konkurrens? I många fall de påstår att låta dig slippa betala den sista kostnader eftersom de gör massor av pengar. Åtminstone de är sanningsenliga. De gör massor av pengar. Det beror i de allra flesta fall då inteckning företaget erbjuder för att plocka upp fliken stängning kostnad för dig, de sparkar upp räntan en kvarts eller en halv poäng. I det långa loppet så kommer du vanligtvis upp baklänges på en sådan affär.

Ta en titt på detta exempel: Du får en $ 250.000 inteckning. Utgående kostnader brukar köra ca 4% av ditt lån, så siffran ca $ 10.000. Nyckeln till att undvika alltför stora avgifter och andra kostnader stängning är att se till att du jämför långivarens god tro uppskattning de gav när de godkänner din inteckning. Om du har gjort det, kommer du vanligtvis runt 4% siffran. Om du får en 6% inteckning, kommer du att betala $ 289.595 i ränta på sikt av inteckning. Om inteckning företaget ändrar räntan till 6,25%, kan det tyckas inte mycket, men du kommer nu betala $ 304.145. Är det värt att spara $ 10.000 nu att betala $ 15.145 extra i ränta under 30 år? Det kan vara beroende på din ekonomiska situation.

Om din inteckning företaget rullar $ 10,000 in lånet balans, kommer du att betala $ 301.179, eller nästan en extra $ 12.000 på en 6% inteckning. Om de båda upp räntan och rulla i avslutande kostnader, se upp! Du kommer att få betala $ 316.311 i ränta under lånets löptid, eller nästan $ 27.000 mer än livslängden på din inteckning. Vad kan du göra med $ 27.000? Det är upp till dig. Bara du kan göra det beslut som inteckning företaget att använda. Faktum är de flesta av dem har tillgång till i princip samma hypotekslåneprodukter. Vad, och hur, de debiterar dig för dem är upp till dig. Välj din inteckning och inteckning företaget noggrant.