inteckning innehavare möter ökad stämpelskatt

Den senaste undersökningen av Royal Institution of Chartered Surveyors föreslår att bostäder fastighetstransaktioner är på sin lägsta nivå sedan 1970-talet. Detta är baserat på att fråga besiktningsmän vad de tror händer, men sanningen kommer att komma ut i siffrorna fastighetsregister, som visar det faktiska antalet transaktioner. De senaste siffrorna är i februari 2008, vilket visade försäljningen ned 35% jämfört med föregående år.

Med tanke på den nästan totala avsaknaden av första gången köpare från marknaden, är det troligt att antalet transaktioner kommer att fortsätta att falla. Såvida The Chancellor handlingar, kan transaktioner sjunka till under halva 2007 års nivå.

Stämpelskatt dra marknaden nedåt

Stämpelskatt nu utövar ett kraftfullt drag på marknaden, en som helt enkelt kommer att bli värre när huspriserna faller. Låt oss ta exemplet med John Jones, som köpte ett hem för 300.000 £ 18 månader sedan och betalat £ 9.000 till statskassan i stämpelskatt. Han måste nu flytta på grund av byte av arbete.

Inteckning på hans egendom (fortfarande värt £ 300,000) är £ 200.000. Han kan få en liknande inteckning i den nya fastigheten, vilket också kostar £ 300.000. Återigen kommer han att betala £ 9000 i stämpelskatt på köpet, och detta utgör en massiv 9% av det egna kapitalet i hans hem. Effektivt, är detta en 9% skatt på rörliga.

En stor hit på ditt eget kapital

För människor som köper och säljer under £ 250.000 nivå, kommer den effektiva skattesatsen vara lägre eftersom stämpelskatten är 1%. Bob Smith, med en £ 200,000 fastighet och en £ 160.000 inteckning, kommer betala £ 2.000 i stämpelskatt för att flytta till en fastighet med samma värde. Men för honom, är att skatten inte 1%: det utgör en allvarlig förlust av 5% av hans £ 40.000 aktier.

Och för dem som har att sälja efter att priserna har fallit, är siffrorna ännu mer trängande. Säg Fred måste sälja sin egendom, som kostade £ 360,000, för £ 325.000. Hans inteckning är £ 200.000. Så han håller på att förlora £ 35.000 eller 18% av sin ursprungliga £ 195.000 i eget kapital, skär det till £ 160.000. Att köpa en annan £ 325,000 fastighet kommer sluka ytterligare 6%, eller 9750 £.

Två år sedan de flesta människor skulle ha glatt betalat en 3% skatt att röra sig när priserna stiger och kan tillägga att 3% av sin inteckning. Nu att priserna faller människor är mycket mindre glad över att betala skatt, och även om de vill lägga skatt på att köpa deras nya hem till sin inteckning, kan långivaren inte låta dem göra det.

Dags för kanslern att agera

Bank of England har gjort vad den kan för att frigöra bolånemarknaden. Nu är det upp till förbundskansler Alistair Darling att göra något. Det bästa han kan göra är att skjuta upp betalningen av stämpelskatten på alla transaktioner enligt £ 500,000 tills vidare. Det kommer inte att stoppa priserna faller, men det kommer att bidra till att förhindra marknaden frysa upp helt genom att ta bort ett stort hinder för människors vilja att flytta.

Tyvärr, jag är säker på att döda hand Gordon Brown kommer att hindra Darling från att ta detta radikalt steg. Eftersom regeringen sabbade tillbakadragandet av 10% inkomstskatt (Gordon Browns uppfinning), erkänner att höga stämpelskatt (Gordon Browns uppfinning) bidrar till bostäder nedgången kommer sannolikt att vara ett steg för långt för Labours famlande ledare.