hur lätt att beräkna om det lönar sig att refinansiera

Medierna försöker ofta att ge “sound bites” av information till konsumenterna om hur man avgör om och när det är vettigt att refinansiera och dessa “tumregler” är ofta helt felaktig. Till exempel har jag hört många gånger att om du inte kan släppa din kurs en full poäng, bör man inte refinansiera. Oh egentligen? Jag ska ge dig en mycket enkel, enkel beräkning på att bestämma hur mycket ränta du eventuellt kan spara ett år och sedan hur man kan beräkna brytpunkten för hur snart du får tillbaka de kostnader som en refinansiering. Det är ganska enkelt, faktiskt!

Det första steget är att ta din förväntade betalning ur ekvationen. De flesta av mina klienter tror initialt att betalningen besparingarna är hur mycket de kommer att spara, men det är kassaflödet besparingar, inte faktiska besparingar på mindre betald ränta. Betalningen innebär lånebelopp och perioder avskrivningar (15 eller 30 år, till exempel) och helst dessa faktorer förändras, är betalningen kommer att förändras, oavsett hastighet förändras.

Ett bättre sätt att beräkna dina besparingar är hur mycket ränta kommer att sparas med en förändring i takt. Det är mycket enkelt och jag tror att ett exempel kommer att hjälpa:
Låt oss anta att lånebeloppet (payoff) är $ 500.000, och den nuvarande räntan är 6%. Hypotetiskt, om du tappar takten till 5,25%, multiplicera den beräknade lånet payoff ($ 500.000) med skillnaden i ränta (i det här fallet, 6,00% – 5,25% = 0,75%, eller 0,0075 på en miniräknare).
$ 500.000 x 0,0075 = 3,750

Med andra ord, oavsett din nya betalning belopp, kommer du att debiteras $ 3750 mindre intresse från början. Nu tar den siffran och dividera med 12 för att komma fram till ett månadssparande på $ 312,50.

Vi är nästan klara!

För att komma till din break-even, helt enkelt ta den totala kostnaden i samband med refinansiering och dividera med månadssparande på $ 312,50. Låt oss anta den totala kostnaden i samband med en refinansiering är 4000.

$ 4000 dividerat med $ 312,50 = 12,8, eller ca 13 månader att få alla kostnader i samband med refinansiering. Så länge du vet att du kommer att äga fastigheten ett minimum eller 13 månader i detta exempel bör du återställa dina kostnader och sparar betydligt större mängder ju längre du håller inteckning gång passerar din break-even. Till exempel, om du äger hem för bara 5 år, det är 60 månader. Ta 60, subtrahera antalet månader det tog att återställa dina kostnader (13) och sedan multiplicera med din beräknade månatliga besparingar på $ 312,50. (60-13 -47, då 47 x $ 312,50 = $ 14,687 totala nettosparandet efter 5 år, även med hänsyn till de kostnader som uppstår. Tror du fortfarande att det inte lönar sig att refinansiera om du inte kan släppa den hastighet en full poäng som vissa skulle du tro?

Som en allmän regel, desto större lånebeloppet, desto mindre ränteförändring vara för att de besparingar att göra en refinansiera givande.

En sista punkt-detta är en uppskattning av sparade intresse och används som en sammanfattning. Eftersom lånet balans minskar över tiden, kommer månadssparande på $ 312,50 i detta exempel går ner varje månad, men mycket, mycket långsamt och inte tillräckligt för att dramatiskt påverka break-even beräkningar.

Jag hoppas att du finner här informationen till hjälp?