hur har armarna sätter husägare i en dålig situation

Någon som har varit uppmärksamma på nyheterna måste veta vad begreppet ARM innebär när det gäller fastigheter. Termen ARM innebär justerbar sats inteckning.

De flesta låntagare som letar efter en inteckning be sin bank eller inteckning mäklare, tre ord, “Vad är din kurs?” Deras enda bekymmer är den månatliga utbetalningen och inte vad lånet kommer att göra tre, fem, sju eller tio år från nu. Speciellt eftersom statistiken visar att de flesta husägare flyttar inom fem till sju år. Så, varför får skulle Joe husägare få ett lån för något längre än denna period. Plus, visade statistik att bostäder uppskattar tre till fem procent per år historiskt sett. Tja, följer historien inte tidigare mönster. Detta är ännu mer uppenbart när befintliga bostäder och nya bostäder uppskattar med 20 till 25% under de senaste åren.

Visste du att fortfarande i dag, kan 34% av husägare inte förklara vad en ARM är? När du väljer en ARM, kommer du att få decimaltal t.ex. 3/1, 5/1 eller 7/1. Detta visar det antal år som den första inteckning räntan förblir fast, och hur ofta det kommer att förändras efter det. Till exempel kommer en 5/1 ARM bo på den ursprungliga räntan för de första fem åren. Efter denna period kommer det att justera en gång varje år.

En ARM justerar baseras på indexet den är knuten till. De vanligaste index som används för att beräkna räntan på en ARM är London Interbank Offered Rate (LIBOR), de 1, 3 eller 5 åriga amerikanska statsobligationer, den 11: e distriktet upplåningskostnad Index (COFI), och de Primräntor Index . Dock kommer låntagaren inte betalar dessa relativt låga, låntagaren betalar index plus en marginal. Marginalen är vanligtvis ett antal 0,25-6 ovanför ränteindex. Som ett exempel, om en husägare har en 3/1 ARM som är knuten till statskassan, och din marginal är 2,50%, när armen justerar betalar du den aktuella marknadsräntan Treasury plus 2,50%. Om det amerikanska finansdepartementet index är 3,65%, så att du skulle betala 6,15%. Denna ränta skulle förbli detsamma tills nästa period av förändring.

En annan viktig faktor i en ARM är locket. Ett lock är helt enkelt den maximala hastighet att räntan tillåts stiga. Oftare än inte, kommer inteckning får du har en livstid mössa och en mössa för justeringar.

Som ett scenario för en mössa, om din arm justeras upp med ett tak på 2% ökning, kan din långivare endast öka uppåt räntan med högst 2% i någon anpassningsperiod. Även om index stiger med 2,5% i din anpassningsperiod, kan långivaren bara öka den med 2%, så att du får hjälp. Om index stiger ytterligare 1,5% under det andra året, kan långivaren öka din ränta ytterligare 2% för att motsvara den totala ökningen och det är tillåtet i armen takt klausul. Denna typ av förändring anses vara en överföring bestämmelse.
Armarna anses utmärkta lån för människor som just har börjat i sina yrken, på grund av tanken när de blir mer erfarna de kommer att tjäna mer pengar och har råd med en större utbetalning.

Under de senaste åren, efter 2000, många låntagare förlitat sig på refinansiering sin arm i en fast ränta inteckning innan den första justeringen perioden. Så, om du hade en 5/1 ARM du har en 5 års period för att ha en låg bekväm betalning och räntesats före ARM återställs till en högre skattesats. De flesta låntagare tänkte det skulle vara automatiskt eftersom hem värden ökade från historiska data. Men när kreditåtstramning hänt och uteblivna ros, har hem värden sjunkit och så har utlåningen. Credit åtstramning var bunden att inträffa när lån till låntagare med genomsnittet för låga kredit poäng var att godkännas för lån som presenterade nej, inget jobb och ingen tillgång verifiering. Helt enkelt säga vad du har och du är godkänd. Nu är det rent löjligt och borde har aldrig varit tillåtet. Den gemensamma redovisade intäkter lån som inte verifiera ditt jobb och gör verifiera dina tillgångar har funnits sedan början av 90-talet men det krävs alltid 20 till 25 procent ner. Långivare blev mer aggressiv med noll ner alternativ som hjälpte locka barnen till candy shop.

Som ett resultat blev en $ 2000 betalning snart $ 2500 eller $ 3,000. Plus, var om du hade ett intresse enda alternativet och intresset bara perioden går mot sitt slut du skadar. Så, det är en dubbel nagel i ögat. Det blev en trippel eller fyrdubbla tagg för investerare och andra husägare igen banking på årlig uppskattning och småpratet medan i rad vid livsmedelsbutiker. Nu fastigheter är fortfarande tal om staden, men inte en som du vill ta upp om du inte är en investerare eller ha tillgång till långivare som fortfarande är relativt aggressiva.
Så, vad gör du? Smarta investerare kommer att refinansiera. Det finns vissa lån tillgängliga som gör att du refinansiera även om ditt lån är mer än din fastighetsvärde. Det kallas en “Short Refinance”. Det är mer vanligt med en FHA refinansiera lån though.