hur du hanterar din inteckning betalning

Normalt kommer banker och finansiell konsult råd du betala extra pengar till din inteckning. Med denna metod, kommer det att hjälpa dig att minska det enorma intresset belopp och minska den tidsperiod under vilken du betalar tillbaka lånet.

Till exempel, om du låna $ 200 000 över 30 år i en takt på 5%, skulle din månatliga avbetalningar vara runt $ 1074. Över 30 år, skulle du faktiskt betalar $ 1074 x 360 (månader), vilket är $ 386 640. Det är $ 186 640 i ränta! Vad du behöver göra är att hitta en extra $ 246 A månad och betala $ 1320 per månad i inteckning, skulle du skära 10 år utanför återbetalningstiden – lånet skulle vara helt betalda på bara 20 år. Dessutom, skulle din totala utbetalningarna vara $ 316 664, vilket sparar $ 69 756!

Felet i denna teknik är att den ignorerar det tidsberoende värdet av pengar. Alla vet att pengar är värda mindre nu än den var när de var yngre. Om du tar det $ 1074 inteckning återbetalning, till exempel i 30 år, då den sista förfallodagen, skulle det bara vara värt $ 437 i dagens penningvärde.

En dollar är nu alltid bättre än en dollar i ett års tid, eller under 10 års tid. Du kan inte bara dra av det belopp räntekostnader för en 20 år inteckning från ränta på en 30 år inteckning. Vad du behöver göra är att beräkna nuvärdet av varje inteckning.

Första metoden för återbetalning:
Nuvärdet av en 30 år inteckning med återbetalningar av $ 1074 på en 5% ränta är $ 200 066.

Andra metoden för återbetalning:
Nuvärdet av en 20 år inteckning med återbetalningar av $ 1320 på en 5% ränta är $ 200 066.

De två återbetalning system är exakt lika. Den $ 69 756 “sparande” av räntan är egentligen bara effekten av att lägga de extra $ 246 A månad i de återbetalningar – i själva verket, tillägger att $ 246 A månad upp till $ 59 040 över 20 år.

Låt oss tänka på detta sätt. Tänk om du tog det $ 246 A månad och investeras det i exempelvis fonder? Om du kunde få en avkastning på 10% per år, efter 20 år skulle du ha $ 186 804. Med inflation på 3%, skulle det vara värt $ 102 597 i dagens penningvärde.

Varför skulle bankerna rekommenderar att du betalar av dina lån snabbt? Säkert längre inkomstkälla varar, desto bättre? Bankerna älskar att kunna bevisa att deras rekommendationer kommer att “spara pengar”. Men i verkligheten, förstår bankerna tidsvärdet av pengar. De vet det sanna värdet av den extra $ 246 A månad som du ger dem nu, inte i framtiden. Och ju kortare tid du tar att betala tillbaka lånet, desto lägre risk, och ju förr de pengarna kommer tillbaka till dem för att lånas ut igen.

Det finns några argument för att betala din inteckning tillbaka snabbt – för en sak, desto snabbare du betalar, desto snabbare din kapitalet växer. Men du bör förstå att varje dollar du ger banken nu är en dollar som du inte kan investera. Du missar då möjlighet att investera och en avkastning 10 procent eller till och med 15 procent!