hög risk bolån – 2006 var ett wakeup samtal

2006 kommer att bli känt i Annals av fastigheter som året av nedgången. Hem värden föll på många marknader runt om i landet – i vissa fall betydligt. Denna negativa uppskattning kommer, utan tvekan, ha en bestående effekt på låntagare med hög risk bolån. Men kommer de svåra situation som nuvarande husägare med dessa typer av lån är nog av en wakeup för nya husköpare funderar liknande finansiering? Att äga ditt eget hem är en del av den amerikanska drömmen men ibland väljer fel typ av finansiering kan vända den drömmen till en mardröm.

För det senaste halva decenniet har bostadsmarknaden fräste. Värdering har varit stabil och förutsägbar. Under de varma åren, vände många bostadsköpare att högre risk bolån för en rad olika skäl. Vissa köpare valde amorteringsfria lån för att ha råd större hem. Men andra finansierade bostäder upp till 100% för att komma med i leken, även då sparandet var låg eller obefintlig. Medan marknaden matlagning tillsammans och uppskattning var stark, var många kunna motivera dessa och ännu mer riskfyllda lån. Men när 2006 hit, saker förändrats.

Under 2006 förlorade många hem i hela USA faktiskt värde. För de husägare som finansieras vid eller nära 100% strax innan nedgången, detta innebar ofta att de nu skyldig mer än hem var faktiskt värt – i vissa fall mycket mer. Den genomsnittlige amerikanen flyttar vart 5-7 år, oftast på grund av förändringar i jobb, position eller karriär. Under normala marknadsförhållanden med normal uppskattning, tar det i genomsnitt 2-3 år av positiv uppskattning för ett hem att bygga upp tillräckligt med eget kapital för att kompensera kostnaderna för att sälja. Den förlust av eget kapital eller bara förlust av positiv uppskattning upplevt under 2006 kommer att tvinga husägare att vänta längre innan du flyttar eller löper stor möjlighet att de kanske skyldiga mer på hemmet än vad som kan återvinnas med en försäljning. På vissa marknader, där värdet förlorade var svår – 25-50% – husägare får inte bryta ens för ett decennium eller mer om marknaden vänder och börjar uppskatta i jämn takt igen.

För många husägare, väntar på att flytta bara är inte ett alternativ. Job omlokalisering, familjeansvar eller ens ekonomiska svårigheter (liksom många andra situationer) kan tvinga ett drag. Om det händer innan tillräckligt med kapital kan bygga i hemmet för att kompensera avsluta kostnader, får fler och fler husägare väljer avskärmning över att föra pengar till sista bordet. Det är ingen överraskning att många ekonomiska experter förutspår en stor spik i utmätningar under det kommande decenniet.

Hur och varför har avskärmning blivit sådan ett tänkbart alternativ? I konventionell 80% LTV (loan-to-value) finansiering, sätter köparen 20% av värdet på hemmet ner och finansierar resterande 80%. Denna typ av lån skapar en kudde som skydd mot värdeminskning eller nödvändigheten av en snabbare än väntat drag. Eftersom villaägare som erhåller 80% LTV finansiering har hela 20% eget kapital som investerats i hemmet, är avskärmningen sannolikt inte det bästa alternativet. Vanligtvis en god del av att 20% kan återvinnas med en traditionell försäljning – även omedelbart efter köpet.

Men i dag, en köpare lägger hela 80% eller mer ner på ett hem är en sällsynthet. Med median hem värden överstiger $ 200.000, köpare – speciellt första gången husköpare – ofta har inte $ 40.000 i besparingar för att lägga ner på ett hem. På grund av den lätthet, flexibilitet och prevalens av dagens låneprogram, är många husägare väljer risken för finansiering på en mycket högre lån till värdet förhållande bara för att kunna komma in i spelet. Elimineringen av 20% kudden innebär att om husägare hamnar i en knipa, är avskärmning en mycket mer sannolikt proposition. Och varför inte? Jag vet massor av långivare som kommer att arbeta med köpare endast ett år av avskärmning. Låt oss inse det: straffen för avskärmning och konkurs är inte så skrämmande och avskräckande har de en gång var.

Andra än de husägare själva, är långivaren den första att bära bördan av ett lån standard – speciellt i 100% LTV situationer. Detta inkluderar månaderna förlorade avbetalning, advokatarvoden och slutligen, den sannolikt måste försöka sälja en fallerande hem som kanske inte ens är värt de pengar som lånades att köpa den. Vissa långivare kan kunna skriva detta ut som en kostnad för att göra affärer – ibland. Men om andelen avskärmning går upp som förväntat, jag är inte naiv nog att tro att dessa kostnader inte kommer att föras vidare till oss – den kollektiva köpa allmänheten – i form av ytterligare bearbetning avgifter eller högre priser. Ytterst “vi” kommer att få betala för det växande antalet konkurser.

2006 är nu fastighets historia – kommer insikten att hemmet värden kan och har sjunkit avsevärt på kort tid tjäna som en väckarklocka för husköpare att inte ta riskfyllda bolån för givet? Det kortsiktiga svaret är, nej, det kommer sannolikt inte. Så länge dessa inteckningar är lätt att få och de påföljder för avskärmning, kommer ljus, många köpare ändå väljer att spela att 2006 inte kommer att hända igen förrän deras hem uppskattar och skapar en kudde. Det kommer att ta mer än några berättelser om svårigheter att gunga köper massorna. Den ultimata frågan är: kommer utlåning och verkliga institutioner egendom gå in och ingripa för att rädda köpare från sig själva. Som långivare börjar känna nypa sina egna program under de närmaste åren kan vi se ett steg bort från riskfyllda bolån och mot bättre rådgivning och en mer djupgående kvalificera processen. Detta kommer att bli en välkommen trend och kommer att bidra till att skapa mer informerade och kapabla husägare. Även om det inte kommer att helt hindra köpare från att komma in över deras huvuden, kan det få dem att tänka två gånger innan du gör ett köp med ett lån som inte ger någon livskraftig fly alternativ än avskärmning.