gå kommersiella hur man tjäna pengar på en växande marknad

För att lägga till lite glans till företag i dessa dagar, är LOs vänder sig bort från bostadsområdet sfären och fokusera sina insatser på potentiellt större fiskar – den kommersiella arenan. Ta reda på skillnaderna mellan de två marknaderna – från dokumentation till finansiering – och varför du ska rada upp för att utnyttja dessa unchartered vatten. Som en bonus, en kommersiell originalläkemedel i aktion delar hans ord av varning innan du kliver in i större område.

Med subprime nedfall, Amped upp regleringen och en sakta bostadsmarknaden är många upphovsmän känner av klämma av ökad konkurrens och färre erbjudanden.

“Många mäklare gör övergången till små kommersiella lån som ett sätt att tjäna sina befintliga kunder bättre, samt att filial ut i en växande marknad”, säger Reed Larsen, vice vd för Homeland Mortgage Inc. och Homeland Funding Corp “Många inteckning mäklare har arbetat hårt för att bygga goda relationer med sina kunder genom åren, särskilt småföretagare och egenföretagare låntagare som behöver den typ av kompetens och servicenivå som bra mäklare ger. Dessa entreprenöriella kunder frågar ofta sina mäklare om kommersiella lån, och mäklare skulle hellre stänga dessa lån än skicka sina surt förvärvade kunder på vägen till en konkurrent. ”

Vad är skillnaden?

Medan både bostäder och kommersiella mäklare försöka hitta lån erbjudanden för privatpersoner som köper egendom, de metoder för att få dessa lån är mycket olika.

former

Enligt Kristin Williams, i Silver Hill Financial LLC, bostads erbjudanden kräver alla samma former.

“Det är väldigt standardiserade,” sade hon. “1003, 1008, VOD, VOE, etc. Men i kommersiella, har varje företag sin egen separat uppsättning handlingar som de behöver.”

I kommersiella, affärerna är alla icke-standardiserade och individualiserad.

Att hitta värde

När det gäller att hitta jämförelseuppgifter i bostadsområdet sfären, sade Williams är det oftast lätt och snabbt.

“Traditionellt bostadsfastigheter är mycket cookie cutter så att du kan få flera bedömningar gjort mycket snabbt – eftersom det finns så många jämförbara fastigheter där ute,” sade hon. “I kommersiella, byggnader är extremt unik. Bedömning tid tar mycket längre tid eftersom det är svårare att hitta liknande fastighetstyper. ”

Detta kan leda till mer komplexa, mer noggranna bedömningar – upp till 100 sidor lång – vilket kan ta upp till fyra veckor och kosta mellan $ 1500 och $ 4000.

Beräkna lånebelopp

Enligt Williams, bostadslån anser omfattande lån till värde (LTV) nyckeltal, ibland 100-115 procent.

Men i kommersiella, “traditionellt är viseringar mycket begränsad just på grund av risken i affären,” sade hon. “De erbjuder lägre viseringar till minskad risk. Cirka 75 procent, ibland 80 procent är den högsta LTV för kommersiell. ”

Även bostäder upphovsmännen anser låntagarens skuld till inkomst (DTI) förhållandet genom att bedöma den enskildes personliga inkomst. I en kommersiell transaktion, dock en skuld tjänsten täckningsgrad (DSCR) bedömas som anser hur mycket en fastighet eller företag ockuperar utrymmet måste ha för att täcka sin skuld.

Vad kan finansieras?

Även om varje finansiell institution är annorlunda, många anser att följande är berättigade fastighetstyper för finansiering: Flerfamiljshus, blandad användning, kontor, detaljhandel, self-storage, lätt industri, bed and breakfast, lager, husbil park, industri, begravningsbyrå , flaggade gästfrihet, pensionat hus, hälsovård, dagvård, RV park, Ingen flagga gästfrihet, restaurang och bensinstationer.

I Silver Hill: s fall, skall följande anses vara icke stödberättigande egenskaper och det skulle inte tillhandahålla finansiering: traditionella kyrkor, råmark och gårdar, konstruktion, utveckling, rehab och vuxen underhållning anläggningar.

Det är bäst att fråga din långivare innan du fortsätter med transaktionen.

Hur fungerar finansiering?

Medan traditionellt, kan bostäder mäklare få finansiering med en lokal långivare, lärobjekt behöver göra lite undersökande arbete för att hitta de bästa erbjudandena för sin klient. Vilka finansieringskällor finns tillgängliga för kommersiella mäklare?

banker

“Traditionella banker och kreditinstitut är bra på att erbjuda lån till mycket konkurrenskraftiga priser för din högre kredit-värdering klient,” sade Williams. “Men de har några särskilda riktlinjer för de typer av fastigheter och lerjord belopp. Massor av gånger, den riskfyllda egenskapstypen, desto mindre chans har du på en traditionell bank. ”

Bankerna tar också en stor god tro avgift innan lånet även bearbetas, ibland uppemot $ 5.000.

SBA lån

SBA lån är mångfacetterad om någon vill betala för byggnaden, verksamheten eller utrustning allt i ett. Det är också bra som en standard företag lån för att finansiera katastrofhjälp. Men SBA lån tar en hel del tid – upp till 3 månader – till slut och kräver en hel del dokumentation.

Privat / hårda pengar långivare

Privat / hårda pengar långivare är det sista-stop shop som är bra för hög-kreditrisk-klienter, sade Williams. De är också konkurs eller avskärmning vänliga.

“De få lånet gjort snabbt,” sade Williams. “Men lånevillkoren är det minst fördelaktiga med extremt höga räntor – uppemot 15 procent – och lånet balans kommer beror på en mycket kort tid.”

Det finns också en lock-out-period som fryser klienten från refinansiering.

Små-balans kommersiella långivare

“De lånebehov är lite mer acceptabelt (med en liten balans kommersiella långivare),” sade Williams. “De kommer att ge dina kunder fler alternativ och få dina lån gjort snabbare.”

Williams gjorde dock säga att alla små-balans kommersiella långivare har sin egen uppsättning av krav och förfaranden och det är viktigt att forska dem och utbilda kunden innan du går vidare.

Buddying upp

Att hitta en bra kommersiell långivare kan vara lättare än upphovsmännen tror, ??som många är att nå ut till mäklare – lära dem hur man gör det bostads-till-kommersiella förändring och upprättandet remiss relationer.

“Som litet företag i Amerika fortsätter att expandera, är kommersiella långivare nå ut till utbilda inteckning mäklare om hur man härröra kommersiella lån både som ett sätt att bygga upp en livskraftig försäljningskanal i den lilla kommersiella marknaden, och som ett sätt att utnyttja den goda relationer mäklare redan har byggt med sina entreprenöriella kunder, “Larsen sade. “Långivare gör det lättare för mäklare att göra övergången, genom att förenkla ansökan kraven, ger lektioner, distribuera marknadsföringsmaterial och programinformation, och mäklare coachning genom kommersiella lån processen från början till slut.”

Fördelar med att gå kommersiella

“(Commercial) är den perfekta arenan för att ta emot de kunskaper och erfarenheter av bostäder inteckning mäklare,” sade Joe Mardesich, VD och koncernchef för rikstäckande kommersiell finansiering, ett nationellt hypoteksmäkleri. “Det finns många fördelar för att vara i kommersiell inteckning företag.”

Mindre känslig för räntor

De bostadsområden lån affärer är mycket känslig för räntor, sade Mardesich. Ju högre nivåerna, desto lägre blir antalet villaägare som refinansiera, ta ut vinstandelslån eller konsolidera skuld. Och även om köpet lånet företag är fortfarande tillgänglig, kan det sakta småningom om räntorna stiger till en punkt där färre människor kommer att kunna kvalificera sig som bostadsköpare.

I den kommersiella inteckning sektorn, däremot, har stigande räntor inte den betydande negativa påverkan som existerar i bolånemarknaden sektorn.

“Först, de flesta kommersiella inteckningar har betalningar ballong,” Mardesich sagt. “De flesta kommersiella låntagare har inget annat val än att refinansiera eller sälja, oavsett var avgiften kan vara, var 5 till 10 år. Både försäljning och refinansiering resultat i nya lån, vilket naturligtvis. betyda intäkter för kommersiella mäklare.

“För det andra kommersiella fastighetsägare och investerare gör sina pengar genom att köpa, sälja, byta, utveckla och refinansiering. De slutar inte att göra affärer som priserna går upp eller ner. De hitta sätt att ha ökade räntekostnader som omfattas av deras hyresgäster eller andra slutanvändare av sina fastigheter. Villaägare, däremot, vill köpa en plats att leva och måste faktor räntekostnader i sina budgetar. Om räntorna sätter homeownership utom räckhåll för dem, kommer de att förbli hyresgäster, hyresgäster hos dem som använder kommersiella inteckningar.

“Tredje, såsom anges ovan, stigande räntor kan faktiskt öka hyra efterfrågan och inkomster för ägarna av lägenheterna, mobila parker hem, och vissa andra typer av fastigheter. Stödmottagaren är inte bara ägaren, utvecklaren av lägenheterna, och utvecklaren / ägaren av husvagn parker, men även de mäklare inteckning som hjälper till att finansiera dessa egenskaper. ”

Den ökande konkurrensen på bolånemarknaden verksamheten

Enligt Mardesich, fler och fler fastighetsmäklare konkurrerar med inteckning mäklare.

“Siffrorna ökar dagligen,” sa han. “Med Internet, kan man handla på nätet och har 5 eller 6 långivare eller mäklare som konkurrerar om deras verksamhet med ett musklick. De lån som du och dina konkurrenter säljer är alla samma, eftersom den sekundära marknaden är så konsolideras i bostadsområdet branschen. Den bostadslån verksamheten har blivit en desperat “handelsvara” verksamhet, som ger inkomster till det lägsta anbudet. ”

I den kommersiella inteckning företag, dock är det lägsta anbudet inte nödvändigtvis kung. Det är mycket mindre konkurrens än i bostadsfastigheter. Och det finns många portfölj långivare som inte säljer sina lån till en konsoliderad andrahandsmarknad, dvs det finns en stor variation av tillgängliga program från en långivare eller mäklare till en annan. Som ett resultat, genom att specialisera och utveckla en nisch, kan du utveckla en meningsfull konkurrensfördel, säger Mardesich.

Mindre reglering i kommersiella

Den bostäder industrin är full av regler och föreskrifter.

Men i den kommersiella inteckning företag, behöver du inte oroa dig för Real Estate Settlement Procedures Act. Det finns inga Good Faith Uppskattningar. Inga Tilas. Du kan betala länkavgifter till någon, oavsett vilken service de kan utföra. Ränteskillnaderna i allmänhet inte avslöjas. De flesta stater inte kräver någon licens för kommersiell inteckning mäklare, sade Mardesich.

Frukterna av kommersiella

Frukterna av den kommersiella inteckning företag kan vara betydande, vilket påverkar intäkter och livsstil. Ändå är jämförelsevis få bostäder mäklare skördar frukterna som väntar dem inom kommersiella inteckningar.

Enligt Williams, kommersiella mäklare som stänger med Silver Hill snitt en provision på $ 10.400, jämfört med $ 3,000 – $ 8,000 med en bostads-lån.

“Mäklare vet att marknaden är stark och växande,” Larsen sade. “De ser kommersiell utlåning som ett bra sätt att tjäna sina befintliga kunder bättre, ge ett mer komplett utbud av utlåning produkter till nya kunder, och fortsätter att växa trots den senaste tidens elände i bostads lånemarknaden. Det har aldrig varit enklare för ett bra bostadsområde lån mäklare att kliva upp till kommersiell utlåning.