FHA lån ser starka

Vi tar långa bostadslån för givet idag, men det var inte alltid så. För länge sedan var det troligt att om du finansierat ett hem du lånat pengar med ett femårigt “term” inteckning – och även då du behövde 50 procent ned. När de fem åren var upp, gick du och fick en ersättare lån.

Men lånen har ett inbyggt problem: De är inte alltid tillgängliga, särskilt om människor förlorar jobb eller om hem värden minskar. Det var en vanlig situation efter den stora depressionen, men 1934 det nybildade Federal Housing Administration (FHA) började erbjuda långfristiga hypotekslån försäkrade av den federala regeringen. Resultatet blev att miljontals människor kan få långsiktiga lån med lite nedåt som skulle tillåta dem att rida ut tuffa tider.

Idag FHA inteckning programmet förblir ett viktigt alternativ – mer än 555.000 FHA lån har sitt ursprung i 2005. Det är ett stort antal, men det är mycket mindre än de 827.000 FHA lån startade 2004 eller 1,53 miljoner sitt ursprung i 2003.

Oavsett siffrorna, om du är en första gången köpare eller någon som letar efter liberala kvalifikationsstandarder, är FHA programmet värt att överväga. Och med tanke på kommande förändringar i utlåningen branschen, är det troligt att vi får se en hel del mer FHA lån under 2006 och därefter.

Under FHA programmet kan du köpa med så lite som 3 procent ned. Det är 97 procent finansiering, en bra affär genom traditionella normer om det är rättvist att påpeka att 100 procent finansiering är nu allmänt tillgänglig. Däremot kan den 3-procent handpenning vara i form av en gåva eller bidrag – i själva verket under det senaste decenniet FHA har även tillät par att upprätta en “brud register” där vänner och släktingar kan bidra till en handpenning fond.

Dessutom kan FHA programmet också ägarna att sparka in en “säljare bidrag” av 1 procent till så mycket som 6 procent av försäljningen beloppet. Medan du kan räkna med att de flesta säljare inte glatt kommer att ge upp pengar för att hjälpa köparna, i en köparens marknad en säljare bidrag kan vara skillnaden mellan “säljs” och stillade listade.

För att kvalificera sig för en inteckning långivare titta på din månatliga intäkter och kostnader. För en konventionell lån riktlinjerna kan tillåta dig att spendera 28 procent av din brutto månadsinkomst på boendekostnaderna såsom räntekostnader, rektor, fastighetsskatt och hemförsäkring (PITI). Dessutom kan lån riktlinjer tillåter dig att spendera 36 procent på PITI plus andra månatliga skulder såsom kreditkort räkningar och auto betalningar lån.

Med FHA fast ränta finansiering de vanliga förhållandena finns 31/43 – liberala normer som gör att låntagare att få mer finansiering än med konventionella lån. FHA erbjuder också en “energieffektiv inteckning” eller EEM. Om du har en energieffektiv hem FHA tror du har lägre kostnader för allmännyttiga tjänster så det finns mer pengar i kassan varje månad för avbetalning. FHA riktlinjer tillåter 33/45 nyckeltal med EEM finansiering.

Det finns dock vissa komplikationer med FHA inteckning finansiering.

Under FHA programmet du köper med lite ner. Detta är möjligt eftersom FHA försäkrar lånet och du betalar en försäkringspremie. Premien motsvarar 1,5 procent av försäljningspriset vid stängning (ett belopp som kan finansieras) och 0,5 procent per år för utestående lånet balans. Med andra ord, om du kan köpa med 20 procent ned eller med 80-10-10 finansiering du kanske vill hoppa över FHA programmet och undvika försäkringspremier.

FHA har också en komplex uppsättning av lån gränser vilket innebär att det kanske inte tillräckligt med lån pengar för att köpa en fastighet.

Till exempel, i år den konventionella låneram för småhus i kontinentala USA är $ 417.000. Enligt lag är det maximala FHA inteckning 87 procent av den konventionella låneram, eller $ 362.790 under 2006. Detta är dock övre lån siffra endast tillgängligt i högkostnadsområden – och i många höga kostnader områden FHA lån är helt enkelt otillräcklig för att skaffa typiska hem.

Om du bor i ett samhälle med billigare bostäder är det troligt att det belopp du kan låna under FHA programmet blir lägre. Större FHA lån är tillgängliga för två-, är tre-och fyra-enhet egenskaper, som ger åtminstone en enhet rörelsefastigheter. Din inteckning långivare kan förklara mängden FHA finansiering finns i ditt samhälle för den typ av egendom som du vill köpa.

För de senaste åren har det funnits en annan faktor som har gjort FHA lån är mindre attraktiva än vissa andra former av finansiering, en faktor som kan gå långt för att förklara lånets sjunkande popularitet.

Början i 1998, började FHA något som kallas Homebuyer Protection Plan. Tanken var att ha värderingsmän granska hem för fysiska defekter – inte en dålig tanke förutom att värderare är kvalificerad som inte professionella hem inspektörer.

Många husägare trodde att de skulle spara pengar eftersom en FHA bedömning enligt den sk skyddsplan säkert lät som ett hem inspektion. Det var inte, men som en följd många köpare beslutat att inte få sin egendom kontrolleras av en professionell besiktningsman.

HUD sade att FHA värderingsmän som inte uppfyller dess krav skulle kunna åtalas enligt den federala False Claims Act. Den bedömare gjorde då vad förnuftiga människor gör: De höjde sina priser på grund av de nya kraven eller vägrat att bedöma bostäder för FHA låntagare. Långivare, i sin tur, började råda låntagare att prova andra program, om bara för att det var lättare att hitta en värderingsman.

HUD ansträngning antogs inte av konventionella långivare eller Department of Veterans Affairs. Och ett hem godkänts för FHA finansiering i Detroit befanns ha 181 brott byggnadsordningen – kanske inte ett världsrekord, men så pinsamt att HUD köpte tillbaka fastigheten från ägarna.

Den 19 december förra året meddelade HUD att värderingsmän skulle inte längre vara ansvarig för rapportering av “kosmetiska defekter, mindre defekter eller normalt slitage”, inklusive sådana saker som läckande kranar, nedsmutsade mattor, dåligt utförande eller skräp i krypgrunden.

Vad de nya HUD bedömning normer egentligen menar är detta: Om du vill köpa ett hem med FHA finansiering, det är bra – se bara till att du får både en bedömning och en professionell hem inspektion. Den värderingsman kan fastställa värdet på fastigheten och inspektören kommer att kontrollera fastigheten för att bestämma sin nuvarande fysiska kondition.

Detta är som det ska vara för alla hem och alla former av finansiering. En bedömning är helt enkelt inte ett hem inspektion och köpare är väl tjänat få båda.

Som till FHA lån, utan onödiga och klibbig bedömning standarder du se mer av dem under 2006. En i sig bra lån är en gång-gång tillgängliga för låntagare på allt-konkurrenskraftiga villkor.