fastigheter investerar 101 – förstå de olika typer av långivare

De förändringar i finansieringen alternativ för bostäder förvaltningsfastigheter under de senaste fem åren är häpnadsväckande. Långivare har avslappnad kredit och inkomst riktlinjer för kvalificering som tidigare avskräckt många blivande investerare från att komma in i fastigheter. Dessutom har handpenningen kravet eliminerats för låntagare som kvalificerar sig. Denna artikel undersöker landskapet för långivare som erbjuder bostäder produkter för finansiering av investeringar.

typer av långivare:

Långivaren Landskapet kan delas in i följande huvudkategorier:

överensstämmande
alt-a
Icke Godkänd eller Sub prime
hårda pengar

Var och en av dessa erbjuder lån för bostäder förvaltningsfastigheter (1-4 enhet egenskaper).

överensstämmande
Konforma långivare är de A-papper hypoteksbanker som tillgodoser låntagare med bra kredit historia och förmåga att dokumentera resultat. Konforma banker erbjuder lån produkter som kan betraktas som “plain vanilla” i dagens värld av amorteringsfria armar och låg ner lån betalning. När det gäller investerare lån, överensstämmer långivare som erbjuder fullständig doc och uttalade lån upp till 90% LTV. Ett lån från ett överensstämmer långivare med en LTV är större än 80% kommer att ådra sig privata försäkringar för hypotekslån, eller PMI. (Läs mer om PMI: http://www.andersonlendinggroup.com/faq_a16.html) enligt långivare kräver alltid minst ett 620 kredit värdering, och använda ett datoriserat underwriting process för att fastställa godkännande. Förutom kredit värdering, andra viktiga faktorer för godkännande är: betalningshistorik för inteckning och roterande konton under de senaste 24 månaderna, skuld-till-tal, sysselsättning historia, mängden handpenningen, och mängden likvida reserver.

Några exempel på ledande uppfyller långivare är Countrywide, Wachovia, Suntrust och Flagstar. Även dessa är nationella långivare, skulle varje lokal bank eller sparande och lån hör till denna kategori.

alt-a
Alternative “A” kredit långivare, eller Alt-A, erbjuda aggressiva produkter lånefinansiering catering till låntagare med kredit poäng från 660 och uppåt. Även om dessa långivare erbjuder program till låntagare med poäng ner till 620, de offensiva satsningar är vanligtvis inte tillgängliga för låntagare under en 660 mitten poäng. Alt-A banker har drivit utvecklingen av innovativa låneprodukter under de senaste åren.

Dessa program inkluderar de många amorteringsfria produkter, Option Arm lån, lån som kräver så lite som 5% och nu – ingen handpenning, liksom vanliga fast ränta och arm produkter. Den stora skillnaden med dessa långivare är de avslappnade skuld till inkomst nyckeltal tillgängliga, de sänkta inkomstskatter dokumentationer (angiven inkomst, ingen inkomst / ingen tillgång, och ingen doc), och möjligheten att lägga till ränta endast för de flesta produkter. Alt-A långivare har populariserade användningen av 80-10 och 80-15 lån för investerare att undvika PMI.

Några exempel på ledande Alt-A långivare är Aurora, GreenPoint, SunTrust, First Horizon, och IndyMac. Förutom dessa finns det bokstavligen hundratals långivare som har framkommit för att fylla vissa nischer.

Icke-överensstämmande / Sub prime
Icke-överensstämmande eller sub prime långivare fylla en växande nisch – låntagare med tidigare kredit problem. Dessa långivare erbjuder fasta och justerbara låneprogram för låntagare med konkurser, utmätningar, domar, skatt garantier, charge-offs, och många andra skador kredit.

Dessa långivare pris vanligen sina lån med en matris som utvärderar kredit värdering i förhållande till lån till värde. Sub prime långivarna kommer att erbjuda finansiering till låntagare med så lite som en 500 mitten poäng, och även har program som tillgodoser låntagare med utmärkta 700 + poäng. Den sweet spot för de flesta av dessa långivare är en 580 eller bättre mitten, eftersom de kommer att ge 100% finansiering för rörelsefastigheter på den punkten. För investerare som använder sub prime långivare börja erbjuda produkter för låntagare med en 550 kredit värdering.

Det viktiga att förstå om dessa lån är att de är prissatta mycket högre än en överensstämmande eller Alt-A lån.

Den mest populära produkten med dessa långivare är en 2-årig Arm, med idén att låntagaren kommer att refinansiera eller sälja egendom i 2 år. Också mycket vanligt med dessa långivare är en obligatorisk 2 eller 3 år förskottsbetalning straff.

Några exempel på ledande Sub prime långivare är LongBeach Mortgage (uppdelning av Washington Mutual), Fremont investeringar samt lån, Meritage Mortgage (uppdelning av nätbanken) och New Century Mortgage. Förutom dessa finns det bokstavligen hundratals långivare som har framkommit för att fylla vissa olika sub prime nischer.

hårda pengar
Hårda pengar långivare tjänar en mycket enkel ändamål – de tillåter inköp av “renoveringsobjekt” eller fastigheter rehab med några pengar ner. Dessa långivare erbjuder program som ingen av

Hårda pengar långivare är oftast privatpersoner eller små företag som gör mycket höga lån ränta (mellan 12% och 18%) baserat på efter reparation värdet på en fastighet. De kommer att låna ut pengar till både förvärv och fixa upp fastigheten, upp till en belåningsgrad på 65% eller 70%. Lånet termen för de flesta hårda pengar långivare är 6-mos.

Dessa långivare är en stor, om än dyrare, sätt att köpa rehab egenskaper. Efter gör renoveringen kan man refinansiera ur den hårda pengar lån med en överensstämmande / Alt-A / subprime långfristigt lån.

En god nationell hårt pengar långivaren är InvestWell — läsa mer om dem på: www.pleaseclose.com / andersonlending.

brett spektrum av produkter
Några av de olika produkter som finns idag är:

100% investerare lån – 1 lån eller 80/20
Credit betyg börjar på 660 – endast tillgänglig från Alt-A långivare
95% investerare lån – 1 lån eller 80/15
Credit betyg börjar på 600 – tillgängliga från Alt-A och subprime långivare
90% investerare lån – 1 lån eller 80/10
Credit betyg börjar på 620 för Godkänd och Alt-A långivare och 560 för subprime långivare
80% investerare lån
Credit betyg börjar på 620 för Godkänd och Alt-A långivare och 560 för subprime långivare

Allt ovanstående kan hittas i antingen en fast eller ARM, och kan oftast ha ett intresse som bara alternativet till att maximera kassaflödet. Medan alla lån med en belåningsgrad över 80% kommer typiskt ådra PMI, kan du undvika denna onödiga kostnader genom att “piggy-backa” en första och andra inteckning tillsammans – t.ex.. 80% första och en 15% sekund.

Ovanstående är en riktig kort introduktion till bostadslån landskapet och bör hjälpa till att orientera nya investerare till de tillgängliga långivare och produkter.

Författare: Brian Anderson, Broker, Anderson Lending Group. Du kan kontakta Brian direkt på: brian@andersonlendinggroup.com. Läs mer om Anderson Lending Group och det stora utbudet av investerare lån som finns genom att besöka: http://www.andersonlendinggroup.com. Du kan ansöka online och få ett förhandsgodkännande inom timmar.