euro inteckningar en brittisk mardröm

Hundratusentals brittiska husköpare som har valt utländsk valuta bolån med lägre räntor är de senaste offren för den egendom kritan.

Den senaste statistiken visar nu att euron har stigit med nästan 20% mot pundet under förra året.

Euron har stigit mer än 19% mot pundet sedan den här tiden förra året, vilket innebär att låntagare vars inkomster är denominerade i sterling måste gräva djupare för att göra sina återbetalningar.

Rapporter tyder också på att många britter som drivs av deras beslutsamhet att köpa sitt drömhus hamnat lånar mer för att klara av den skrumpna köpkraft sterling.

Katy Hepworth, utomeuropeiska inteckning chef på mäklare Assetz Finance, sade: “De som köper i Frankrike normalt skulle ha lånat 80% av värdet av deras hem, medan resterande 20% kommer från Storbritannien i pund och omvandlas till euro.

“Men det kostar nu dig mycket mer i sterling att få motsvarande belopp i euro. Vi är nu att hitta som folk frågar efter en 95% lån eller 100% lån istället så att de inte behöver föra över sina pengar från Storbritannien. ”

Till skillnad från Storbritannien, där många banker och hypoteksinstitut har skärpt sin utlåning kriterier, många kontinentala europeiska långivare är angelägna om att få en större andel av marknaden och ökar sina lån till värde (LTV) nyckeltal.

Hepworth förklarade vidare: “Folk efterfrågar högre viseringar inte eftersom de inte har råd med den egenskapen, men eftersom de väntar på pundet att stärkas innan du flyttar sina pengar till Europa för att betala av sina lån.”

Exakt samma strategi kan användas för någon som redan har en fastighet i Frankrike och vill dra nytta av uppgången i euron. Till exempel, om du har en belåningsgrad på mellan 50% och 60% på en fransk egendom och du öka detta till 80% genom att remortgaging, kan du få tillbaka det 20% till Storbritannien.

Dessa euro skulle kunna köpa fler sterling idag än de skulle ha gjort tidigare – men kom ihåg att valutaspekulation är en hög risk spel där du kan förlora en hel del pengar.

Däremot har marknaden experter säger att euro bolån inte är begränsade till att folk köper fritidshus i Spanien, Frankrike eller Italien – vissa mäklare marknadsförs dem till “sofistikerade köpare” i Storbritannien.

De säger att effekten av den försvagade pundet på en typisk euro inteckning under det senaste året har varit att öka kostnaderna med £ 135 en månad.

Till exempel, en låntagare med en inteckning på € 150.000 (£ 118,000) skal ut £ 760 per månad på sina återbetalningar idag jämfört med £ 625,50 per månad den här tiden förra året, under antagande av en typisk hastighet euro inteckning på 5,35%.

Euro-baserade bolån har länge varit frestande för brittiska låntagare eftersom räntorna är ofta mellan punkterna 1% och 1,25% lägre än de som finns tillgängliga på sterling-baserade bolån.

Till exempel, franska långivare som erbjuder euro inteckningar som fastställs för tre år från 4,15%. Samtidigt, är en av de mest konkurrenskraftiga priser som erbjuds i Storbritannien från Woolwich, som har en två-års kontrakt på 5,49% med en £ 995 uppläggningsavgift – och detta är endast tillgänglig för dem som lånar upp till 60% av värdet av deras hem.

Men experter tror också att valutapolitiken bolån kan bidra till att minska månatliga betalningar eftersom lägre räntor är tillgängliga, men på samma gång, de är också mer riskabelt eftersom värdet av pundet kan variera vilket kan innebära att betalningar kan öka kraftigt.

De flesta experter är överens om att, av denna anledning, är det bäst för husköpare att ha sina lån i samma valuta som sina inkomster. Enligt experterna skulle det enda undantaget är om egendomen var för uthyrning i vilket fall husköpare bör överväga att ha inteckning i samma valuta som sina hyresintäkter.

Dock kommer de flesta långivare i euroområdet erbjuder endast euro-baserade bolån och så detta kan lämna lite val för husköpare som inte vill ta upp ett lån mot deras brittiska hem för att köpa utomlands.

Alternativt, kan brittiska köpare som redan bränt sina fingrar med valutalån vill konvertera tillbaka till pund sterling eller remortgage, men det kan bli dyrt, varnar experter.

Miranda John, internationell chef på Savills Private Finance, sade: “Om du vill byta euro-denominerade lån är dyrt eftersom det inte är vanligt.”

Hon föreslår att fördröja betala av din eurobaserade inteckning så länge som möjligt.

“Det är inte en bra tid att betala av din euro inteckning eftersom jämförelsevis din pundet inte köpa så mycket som det var den här tiden förra året.”