effekterna av kreditkrisen på uk köpa låta inteckningar

Ett år från starten av kreditkrisen den brittiska bostadsmarknaden är fortfarande anpassa sig till det begränsade utbudet av bolån för både ägare ockupanterna och bostäder hyresvärdar.

Effekterna sträcker sig nu bortom låntagare och långivare till huset byggsektorn med Taylor Wimpey tillkännage den 27 augusti en 96% nedgång i resultat före skatt och extraordinära poster om en ytterligare £ 1,5 miljarder.

Effektivt utveckling av webbplatser har nästan upphört som byggare koncentrera sig på att sälja befintliga lager innan utveckla efterföljande faser. Även bostadspriserna har lättat, det finns inte tillräckligt stora volymer av fastigheter som säljs för att föreslå en kollaps av den bredare marknaden.

Förtroendet för första gången köpare på marknaden har lidit köpa låta inteckningar på eller över 100% av köpeskillingen har försvunnit och dessa låntagare nu behöver höja en deposition som kommer att ta tid att samla. När den kombineras med högre marginal, har beslutet att köpa den första hem på fastigheten stege inneburit att fler människor kommer att hyra fastigheten under 2008. Detta borde ha varit goda nyheter för hyresvärdar.

Bra hyra tillväxt i Storbritannien kan hittas i den senaste RICS Lettings Survey och i Paragon Köp låta Index, som ger genomsnittlig tillväxt förra året på 9,3%.

Hyresvärdar hopp om att köpa fastigheten av högre avkastning och därmed förväntar sig att kunna finansiera till 85% av fastighetens värde har också inför ett minskat utbud av fonder med en högre prissättningsmarginalen effektivt minska de tillgängliga inteckningar. Detta framgår i Q2 2008 BTL utlåning uppgifter utfärdats av Rådet för hypotekslångivare (KML) med en 18% minskning av antalet lån under de första 6 månaderna av året mot en bredare marknad minskning med 28%. Men styrkan i många hyresvärdar kassaflöde har tillåtit dem att fortsätta vara aktiva köpare och det finns en allmän uppfattning att denna grupp särskilt väl positionerat för att absorbera nödställda fastighetsförsäljningar som kan “mata igenom” i den senare delen av året.

Långivare har betydligt skärpt sina krediter kriterier under hela året och marginalerna flyttade ut betydligt när de kämpade i början av året för att klara de nivåer som orsakas av förlust av marknadsandelar kapacitet när långivare beroende på värdepapperisering tvingades stoppa utlåningen. Som swapräntor har lättat genom juli och augusti långivare har också minskat priserna att föra sig tillbaka till ett aktivt sparande och differentierad prissättning efter risk (i huvudsak baserad på lån till värde) har sett prissättning så lågt som 5,09% för ett 2 års fix vid 60 % lån till värde. Högre priser fortfarande tillämpas av de långivare fortfarande villiga att låna ut till 85% men med ökat beroende av insättningar för att finansiera nyutlåning kostnaden reflekteras med priser mer i intervallet 6,5% till 7,5%.

Den nyligen utgivna CML siffror ser relativt gynnsamma med endast 1,1% av lån i efterskott under 90 dagar jämfört med den bredare marknaden siffran 1,33%, men fortfarande upp från 0,73% i slutet av 2007. Någon signifikant försämring skulle orsaka långivare till re-dike vidare i en tid då BTL hyresvärdar är förmodligen det bästa hoppet för fastighetsmarknaden – absorbera CML förutspådde 28.000 repossessions under andra halvan av året.

Det största bekymret för både ägare ockupanterna och hyresvärdar är om regeringen kommer att se över stämpelskatt i November pre-budget uttalande. Medan många BTL fastigheter understiger tröskeln stämpelskatt, kan försäljningen av många sådana egenskaper att hållas upp som köpare flyttar upp fastigheten stege invänta eventuella minskning av stämpelskatt på högre värde fastigheter. Den potentiella skadan av ännu en regering blunder till ett bräckligt förtroende bör inte överskattas.