certifierad guide om hur man undviker de vanligaste misstagen hem inteckning

säljare bidrag
En “säljare bidrag” är en av de bäst bevarade hemligheterna i hem-köpprocessen. Det är när säljaren av en bostad sätter upp en del av de pengar som behövs mot köparens avslutande kostnader. Det kan betyda skillnaden mellan en försäljning av ett hem och ingen försäljning.

Säljaren bidrag kan förhandlas vid ett hem köp genom att säljaren kostnader betala stängning snarare än eller utöver en minskning av hemmet försäljningspriset.

En säljare bidrag kan täta ett hem inköp i vissa fall där köparen inte har tillräckligt med kontanter för både handpenningen och kostnader stängning. Många människor kan kvalificera sig för betalningen på ett bostadslån men möter utmaningar i att samla den nödvändiga kontanter. Ofta har människor värda en inteckning inte en massa kontanter sitta i det ögonblick de hittar sitt drömhus. Låt inte tanken på en säljare bidrag skrämma dig. En erfaren inteckning mäklare eller bankman kan hjälpa dig att räkna ut det bästa sättet att sätta en affär ihop. Han eller hon ska också kunna hjälpa dig att förstå detaljerna tillräckligt bra för att vara bekväm med köpet strukturen.
Det finns många andra fördelar med att använda en säljare bidrag. Använda pengar från en säljare bidrag för avslutande kostnader kan frigöra mer pengar för en större handpenning. Detta kan minska eller eliminera behovet av privata försäkringar för hypotekslån (PMI) och kan därmed spara låntagaren någonstans från $ 50 till $ 200 varje månad i PMI avgifter. Detta kan också användas för att uppnå bättre poäng prisskillnad i lån till värdet förhållande att hjälpa låntagare att få en bättre ränta. En annan fördel är den förbättrade prissättning eller tillgänglighet av “ingen inkomst kontroll” inteckningar. Det är där låntagaren inte kan kontrollera inkomsten som krävs, men kan ändå få lån genom att öka mängden av handpenningen. Om låntagare har konsumenternas skulder med höga månatliga betalningar, vilket hindrar dem från kvalet, kan de använda säljaren bidrag för att betala av en del eller alla av dessa skulder. Detta ger dem möjlighet att kvalificera sig eller avsevärt minska sina totala månatliga betalningar. Också, avsluta kostnader är praktiskt taget icke-avdragsgilla. Men poängen fortfarande är avdragsgilla. Om du betalar punkter, är det väldigt smart att använda en säljare bidrag eftersom medan säljaren betalar punkter, de är fortfarande avdragsgilla till köparen.

En säljare bidrag är lätt att genomföra. Det finns inga negativa skattekonsekvenser till säljaren förutom en försumbar fastighets överlåtelse skatt i vissa områden. En säljare bidrag måste vara helt avslöjas. Mängden säljare bidrag får inte överstiga den faktiska mängden avslutande kostnader. Köparen eller fastighetsmäklaren bör kontrollera med långivaren för att se till att de är inom tillåtna gränser, vanligtvis 3 till 6 procent av köpeskillingen.

titel försäkring
Betala för mycket för Title Insurance är ett mycket vanligt misstag. Alla långivare kräver Title Insurance varje gång ett bolån beviljades. Orsaken är att det säkerställer att äganderätten till fastigheten är fri från någon överraskning panträtter som inträffat tidigare. Så, i huvudsak täcker tidsramen innan inteckning stängning. Det är därför ett nytt behöver göras även på en refinansiering. Generellt reglerar rätten avgifter titel politiken så alla titel företag ut samma belopp.
Det finns några olika saker du kan göra för att spara pengar på titel försäkring. Om du är refinansiering, kan du spara över 50% genom att ge din gamla titeln politik och få den “refinansiera” hastighet i stället för den högre “basic” takt. Även på ett köp, kan du spara 20 till 25% genom att få “re -fråga “ränta om du får den gamla titeln politik från säljaren.

hastighet in i
De flesta människor kommer att kolla på Internet eller plocka upp tidningen för att leta upp aktuella räntor. Vad du ser är inte alltid vad du får. Tyvärr, det finns många sätt att bli sårad när du handlar för de bästa flighterna:
Kort prissättning – Det är inte nödvändigt för långivare att ange “lock-in” tid när reklam en kurs, så medan en kurs kanske låter bra, kan det inte tillräckligt med tid för dig att stänga på ditt lån. De flesta människor frågar inte hur länge det angivna priset är garanterad för – så se till att du gör!
Låg Ball Prissättning – Vissa företag kommer att lura dig in i en inteckning ansökan med löften om en låg ränta, bara för att ha kurs försämringar strax innan stängning. De kan berätta för dig din kurs har gått ut eller att programmet inte längre är tillgänglig, eller de kan även fördröja stängning för att bryta upp låset. Det är inte alls lika viktigt att handla billigt som det är att handla en ansedd långivare.
Produkter – Med alla de olika produkter och alternativ, låntagare behöver en bra inteckning professionell för att hjälpa dig att välja rätt en som bäst passar deras behov och mål. När allt är en inteckning vanligen de största finansiella transaktioner människor gör under sin livstid. Det är betydligt dyrare att få den bästa räntan på fel produkt som det är att få en konkurrenskraftig ränta på rätt program för dig.

punkter kontra inga poäng
Så du är i marknaden för en inteckning. Efter att ha hört om alla alternativ och produkter, är ditt huvud snurrar förmodligen. Om inte det vore nog, när du väljer din inteckning, måste du då att besluta om att betala punkter, och hur många.

Vad är en punkt, ändå? Poäng är förutbetalda räntor. En punkt motsvarar en procent av inteckning belopp. En punkt på en $ 200.000 inteckning är $ 2.000.

Människor är ofta frestas att betala poäng eftersom det kommer att minska sin ränta. Och varför inte? Om du sparar pengar i det långa loppet, då måste det vara bra. Men i den verkliga världen, det brukar inte fungera på det sättet.

Låt oss titta på ett exempel: Du tar på en $ 200.000 inteckning med en 30-årig fast ränta. Din långivare erbjuder 8 procent med inga poäng, eller 7,75 procent med en poäng, eller 7,50 procent med två poäng, och så vidare.

Generellt motsvarar en punkt en kvarts procentenhet. Det är inte en hård och snabb regel, men det brukar funka på det sättet.
Den 8-percent/zero-point alternativet motsvarar en månatlig inteckning betalning på $ 1467.
Den 7.75-percent/one-point alternativet motsvarar en $ 1433 månatlig betalning, men med $ 2,000 betalas up front.
Så ditt val är: spara $ 2000 nu, eller spara $ 34 i varje månad framöver.

Det är helt naturligt för dig att göra några snabba matematiska beräkningar: $ 2000 dividerat med 34 är lika med ungefär 59. Så 59 månader (nästan fem år) från nu, kommer den punkt du betalat betala sig.

Detta är förmodligen hur vissa inteckning bankirer kommer att förklara det för dig. I sin tur, kan du svara med att säga: Jag planerar att bo här mer än fem år, så den punkten är vettigt. Det kan vara ett stort misstag. Ännu värre är det för typ av misstag som går obemärkt. Den enkel beräkning är felaktig, det är hela problemet. Detta är ett fall där enkelhet är inte bra.

Här är anledningen. Frågan kokar verkligen ner till hur du bäst kan använda som $ 2.000. Du kan betala en punkt, kan du investera det, kan du betala ner andra skulder, eller så kan du lägga den mot en större handpenning på ditt hus. Om du plöja in den handpenning, nu har du en inteckning balans $ 198.000. Detta ändrar det ursprungliga valet du stod inför ovan. Nu är valet:
Den 8-percent/zero-point alternativet får en månatlig inteckning betalning på $ 1452 med den lägre startkapital.
Den 7.75-percent/one-point alternativet motsvarar en $ 1433 månatlig betalning, men med $ 2,000 betalas up front.
Så nu ditt val är: sätta $ 2,000 mot handpenning eller betala poängen och spara $ 19 Varje månad framöver. Nu när du gör en snabb matte: du kommer att dela $ 2000 med $ 19 och komma med ca 105 månader, eller nästan nio år. Detta är inte riktigt no-brainer det tidigare beslutet var.

Den genomsnittliga familjen förändringar bostäder ungefär var nio år, enligt National Association of Realtors. Och första gången husköpare flyttar ofta. Den Mortgage Bankers Association säger de typiska husägare refinansierar gång på nio år. Allt detta leder oss till den genomsnittliga livslängden för en inteckning, som är mindre än fem år. Så, oftare än inte, kommer låntagare befinner sig med en ny inteckning innan en punkt lönar sig.

Argumenten för att undvika poäng är ännu mer övertygande när du refinansiera en inteckning. Det beror på att beskattningen är mindre gynnsam. De punkter som betalas på en första inteckning när man köper ett hem är fullt avdragsgilla på din federala skatter det året. Det är en av de försäljningsställen av punkter till att börja med. Men på en refinansiering, måste du amortera dessa punkter under lånets löptid. Detta lämnar dig med slim rovet, i bästa fall, på skatteförmån sidan av ekvationen. På en refinansiering med $ 3.000 av betalda poäng, får du dra av bara $ 100 per år på ett 30-årigt lån.

Långivare älskar att ta din punkt pengar. Men du bör hålla dem och lägg dem mot en säker sak, som att skära din lånets storlek.

förskottsbetalning påföljder
Se upp för förskottsbetalning påföljder. Jag tycker inte om förskottsbetalning straff under några omständigheter och skulle göra mitt bästa för att undvika dem. Om du får en hel del på ett lån som har en förskottsbetalning straff, försöka hålla det till en ettårsperiod. Dessutom, se till att det är en “mjuk” förskottsbetalning straff. Det innebär att det finns inget straff om du säljer ditt hem, och du kan minska din huvudsakliga upp till 20% per år. Den enda gången du betala straffet med en mjuk förskottsbetalning straff är om du refinansiera. Fortfarande, det finns så många alternativ där ute, att varför fastnat med en citron som en pre-lön?

negativ amortering
Negativ amortering är när lånet balans ökar snarare än minskar. Detta är ett farligt spel och erbjuds i utbyte mot en lägre betalning. Ett exempel kan vara om låntagaren gör en betalning baserad på en låg 4% ränta, men den faktiska hastigheten laddas är 8%. Skillnaden mellan vad som laddas och det belopp som betalas läggs till lånet balans. Precis som ett kreditkort! Du betalar ränta på ränta samt (AJ). Ditt hem ska inte behandlas som ett kreditkort. Om situationen kvarstår och bostadspriserna planar ut eller till och med skriva ut som de gjorde för 10 år sedan, kanske du inte kan sälja din bostad eftersom du är skyldig mer än värdet. Du kan också vara oförmögna att refinansiera lånet eftersom du överskrider den maximala lån till värde gränser. Undvika det som pesten.

bearbetning avgifter

Den mest skadliga av alla skulle kunna vara den extra administrativ avgift (detta kan ha en separat eller annat namn). Detta är verkligen “poäng.” Vad är värre är det faktum att, eftersom långivaren gömmer det som en avgift snarare än poäng, de råna dig av skatteavdraget.