bostadslån i utländsk valuta – vad är det och vad är riskerna

99,9% av inteckning låntagare lyfter de pengar de behöver för att köpa sitt hem i pounds sterling och betala den rådande brittiska räntan. Men det behöver inte vara så ……..

Även med sina egna historiska normer, Storbritanniens inhemska räntorna är låga, de är fortfarande betydligt högre än i euroområdet, USA, Schweiz och faktiskt, Japan. Därför kan du låna för närvarande de pengar du behöver i euro, $ dollar, schweizerfranc eller yen, säkra skulden mot ditt hus i Storbritannien och betalar en mycket lägre ränta.

Följande 3 månaders penningmarknadsräntorna illustrerar i vilken utsträckning brittiska räntorna ligger före andra delar av världen:

sterling 4,64%

oss $ 4,48%
euroområdet 2,46%
Schweiz 1,03%
japanska yen 0,12%

(Källa: 3 månaders penningmarknaden, finansiella tider, 9/12/05)

Men förvänta dig inte att låna pengar för din inteckning på dessa 3 marknadsmässiga månaders penningmarknadsräntorna. Du kommer att få betala en premie för upplåning i ett utomeuropeiskt valuta. Men om räntorna var som de är nu, kommer det fortfarande finnas betydande ränte besparingar.

Så varför är mindre än 1% av Storbritanniens inhemska inteckningar i utländska valutor? Svaret: det finns ytterligare risker.

Räntorna kunde buck historiska trender och minska klyftan mellan pund baserade avgifter och de avgifter för den valuta som inteckningen har lånat. Detta skulle minska sparandet räntan och faktiskt, i något skede, skulle kunna göra räntan dyrare än för en vanlig £ sterling inteckning.

Men den i särklass största risken ligger “i förändringar i valutakurser. Om du har lånat i säga, Yen, måste du så småningom att återbetala lånet i yen. Det skulle vara bra om yenen / Sterling växelkurser frystes tillsammans – men de är inte.

Om pundet stärktes mot yenen, då du skulle behöva konvertera mindre pundet tillbaka i yen för att återbetala lånet än sterling värdet av de pengar du ursprungligen lånat. Det skulle vara bra, en ränta sparande och betala tillbaka mindre än du lånat. Men om pundet föll mot yenen, händer det omvända – du betalar tillbaka mer kapital än du lånat. Så i detta sammanhang blir en utländsk inteckning en valuta satsning att pundet inte kommer att falla mot den valuta du lånat. Med andra ord du har konverterat din inteckning och vad är förmodligen din största personliga ansvar, i en valutaspekulation. Och säkrat ditt hem mot det! Du kan vinna, men det är inte för svag i hjärtat!

En annan sak att vara medveten om är att du behöver en insättning på minst 20% för ditt husköp för att kvalificera sig för en utländsk valuta inteckning.

För övrigt finns det nu ett andra alternativ. Du kan ta ut en inteckning i £ sterling och har den ränta du betalar kopplad till en utländsk ränta. Medan du undviker risken valutaexponering, tar du fortfarande chansning som de utomeuropeiska räntan plus ränta premie du måste betala, förblir lägre än Storbritanniens inhemska räntorna. Dessa typer av lån har vanligtvis en 5 års slips i klausul. Därför har du en rejäl påföljd att betala om du vill betala tillbaka det från början, även om inteckning kan oftast flyttas till en annan fastighet. För vissa som representerar en acceptabel risk, särskilt om inteckningen är kopplad till Schweiziska franc räntesats som har varit förvånansvärt låg och stabil under de senaste åren. Till exempel, har räntorna i Schweiz flyttade högst 1% under de senaste 4 åren och euroområdet räntan har inte förändrats på fem år.

Ändå kommer en del av formuleringen för en reglerad investering varning att tänka på ….. tidigare resultat ska inte tolkas som en garanti för framtida resultat ……

Du betalar dina pengar och du tar din chans.