bör du refinansiera om räntorna stiger

När räntorna sjunker fallet för refinansieringen är klar och tydlig. Om du kan spara pengar varje månad utan stora kontanta kostnader för att refinansiera sedan få ny en inteckning är en vinnare.

Men vad händer när räntorna stiger? I denna situation finns kanske inte några månadssparande. Faktum är att i vissa fall månatliga kostnaderna kan faktiskt öka. Har refinansiering i sådan takt miljö – den takt miljö vi ser nu – gör allt förnuft?

Märkligt nog många låntagare – särskilt de med “icke traditionella” lån emitterade under de senaste åren – skulle vara smart att refinansiera, även i en tid av stigande räntor.

Även om det kan vara sant att räntenivåerna är inte lika attraktiva som de var när historiskt låga nivåer uppnåddes under 2003, är det lika sant att refinansiering nu kan vara ett mycket bättre val än att vänta och kanske inför ännu-högre i framtiden.

Vilka omständigheter talar jag om?

Låt oss titta på en låntagare som vet med absolut säkerhet att framtida kostnader kommer att stiga – och stiga kraftigt.

Exempel: Du har ett 30-årigt lån. Utbetalningar under de första fem åren är amorteringsfria och fast på 5,5 procent. Lånet balans är $ 300.000 och den initiala månatlig betalning för amortering och ränta är $ 1,703.37.

I årskurs sex, blir lånet en 1-års ARM, finns det fortfarande $ 300.000 kvar att betala tillbaka, men nu bara 25 år kvar för lånet. Även i år sex räntorna är högre – låt oss säga den nya hastigheten är 6,5 procent. Den nya månadskostnaden för amortering och ränta i år sex: $ 2,025.62.

Varför har den månatliga kostnaden ökar så mycket?

Först var det ursprungliga lånet balans betalas inte ned under de första fem åren av lånet sikt. Resultatet är att det ursprungliga lånebeloppet nu skall återbetalas på 25 år i stället för 30 år. Även om räntorna stannade samma, garanterar en kortare återbetalningstid högre månatliga kostnader.

Andra steg räntorna. I vårt exempel klassar gick från 5,5 till 6,5 procent, men de kan stiga mer. Till exempel nådde om räntorna 8 procent i år sex – en takt som knappast har varit ovanligt i de senaste 20 åren – den månatliga kostnaden för amortering och ränta skulle vara $ 2,315.45. Vid 9 procent den månatliga kostnaden skulle uppgå till $ 2,517.59.

Med tanke på den potential för kraftigt-högre betalningar – och med tanke på risken för en ökning av övriga kostnader såsom verktyg och fastighetsskatt – det kan göra stor känsla för låntagare med amorteringsfria lån, “alternativ” armar och armar allmänhet att konvertera till fast ränta finansiering i ansiktet av stigande räntor.

Till exempel: Tänk dig att priserna är nu 6,5 procent. Vår låntagare med $ 300.000 lån balans får en fast ränta, 6,5 procent inteckning. Han betalar $ 1,896.20 per månad för amortering och ränta över 30 år. Ja, det är fler än den nuvarande månatliga utbetalningen av $ 1,703.37 – men framför allt den nya månadskostnaden inte kommer att öka, en stor fördel med tanke på möjligheten att ruinera framtida kostnader.

en arm för en annan?

Exemplen ovan hävdar att det är vettigt att byta vapen och icke-traditionella lån med fast ränta finansiering när räntorna väntas stiga på lång sikt. Men gör det aldrig meningen att ersätta en ARM med en annan?

Egentligen, inom begränsade normer, det gör det.

Armar är attraktiva för två anledningar: ARM start priserna är rutinmässigt under räntebindningstider nivåer och ARM kvalifikationsstandarder tenderar att vara mer liberal, vilket innebär att låntagarna kan få större lån med armarna än med fast ränta finansiering.

I fråga om refinansiering i en stigande ränta miljö, det finns en anledning att överväga att byta en arm med en annan: Många combo-vapen och amorteringsfria lån har start perioder där priser och betalningar är låsta i den första tre, fem eller sju år. Besparingarna får inte vara betydande i förhållande till en fast ränta lån, men behörighetskraven kommer sannolikt att vara mer generösa. Detta innebär att låntagare som inte kan kvalificera sig för lån med fast ränta och kommer snart att möta betydligt-högre månatliga kostnaderna kan finna ekonomiskt skydd med en annan ARM eller amorteringsfria lån.

I själva verket kan en ersättning combo-ARM eller amorteringsfria lån ger dig några års ränta och betalning stabilitet – förhoppningsvis en tid då det kommer att vara möjligt att refinansiera till en lägre kostnad fast ränta produkt eller sälja fastigheten på ett attraktivt sätt.