avslöjande debatt reheats i kölvattnet av FTC rapport

I kölvattnet av den jättelika studie av inteckning avslöjanden släpptes i mitten av juni av Federal Trade Commission (FTC), är fastighetsbranschen analyserar aktivt de nya former och FTC: s slutsatser om vad som behöver förändras. Men de yttranden om studien och vad den kan betyda för RESPA reform är föga förvånande varierat.

Paul Schieber av Blank Rome LLP sade det kanske bäst när han observerade, “För att vara ärlig, är någon ny form förmodligen kommer att bli en förbättring, men ingen form kommer att tillfredsställa alla.”
mäklare nöjd

Marc Savitt, vice VD och tillträdande presidenten i National Association of Mortgage Brokers (NAMB), var mycket nöjd med FTC: s slutsatser.

“Jag kan inte säga hur glad jag är att se denna rapport hur det kom ut, eftersom det bekräftar allt NAMB har sagt under de senaste åren – vi måste förenkla dessa avslöjanden för att göra dem lättare för konsumenterna att förstå. Den som har sitt ursprung ett lån ska offentliggöra på exakt samma former i exakt samma sätt. Som rapporten visar, förvirrar det sätt det görs nu för konsumenten, och när det förvirrar konsumenterna, de gör misstag, och de är kostsamma misstag. ”

Savitt noterade, “En av de mest överraskande saker från detta är att ni tror mer utlämnande skulle komma ut som ett resultat av denna rapport eller att de skulle rekommendera mer avslöjande – inte bara tydligare avslöjande. Men egentligen vad de säger är att det finns för mycket avslöjande. ”

Han tillade att även de savviest konsumenter ofta är förvirrade av de former, säger, “Jag har haft folk som är jurister och / eller deltar i inteckning företag [ansöker om lån] och du kan se i deras ögon att de inte förstå [formerna]. Vi berättar alltid dem att om du inte förstår, inte vara rädd för att fråga vad du kanske tror är en dum fråga, eftersom den enda dumma frågan är den du inte frågar. ”

Bryta ned resultaten

Howard Lax av Lipson Neilson Cole Seltzer Garin PC tog en mycket analytisk titt på rapporten.

“Jag kan inte fel de empiriska resultaten av studien,” sade han. “Men det finns fortfarande en hel del mer arbete att göra innan nya upplysningskrav modeller föreslås. Detta framgår tydligt av slutsatserna i studien. ”

Lax gick igenom varje slutsats en efter en, och erbjuder synpunkter på varje.

(1) Löpande räntekostnadsindexet avslöjanden misslyckades med att förmedla viktiga räntekostnader för många konsumenter.

“Vi vet detta redan,” Lax sade.

(2) Prototype avslöjanden utvecklats för studien förbättrades avsevärt konsumenternas erkännande av räntekostnader, visar att bättre upplysningar är genomförbara.

“Ja, men de är upp mot en mycket låg standard,” Lax sade. “Frågan är inte om bättre upplysningar är genomförbart – det är en självklarhet. Frågan är om bättre avslöjanden kommer att vara effektiva. Detta är bara ett första hugg på att tillhandahålla effektiva avslöjanden. Mer arbete måste göras. ”

Lax betonade att “betydande förbättring behövs i nästa prototyp avslöjande om förskottsbetalning och lån ballong, och förklarar hur den effektiva räntan avviker från räntan (och varför detta är viktigt).”

Lax påpekade också följande citat från sidan ES-9 av studien:

“Även om prototypen formen gav signifikanta förbättringar i konsumenternas förståelse, missade vissa konsumenter fortfarande att känna igen viktiga kostnader, och, i vissa fall, representerade betydande andelar av respondenterna prototyp bildar. Forty-one procent av respondenterna prototyp form, till exempel, inte kunde identifiera mängden förskottsbetalning påföljder (även om detta var en väsentlig förbättring jämfört med 95 procent som inte kunde göra det med nuvarande former), och 30 procent kände inte igen att det Lånet ingår en stor ballong betalning, en identisk procentsats som i den nuvarande former gruppen. Vidareutveckling av beskrivningarna kan ge ytterligare förbättringar som bättre förmedlar dessa kostnader. ”

När det gäller detta, säger Lax, “Det är viktigt att låntagare som trodde att de var nöjda med deras lån inte var, och låntagare som trodde att de förstod villkoren för sina lån inte – även de som ansåg sig sofistikerade konsumenter. Ytterligare studier kan avslöja att det inte finns något bra sätt att förklara vissa termer, t.ex. vad den effektiva räntan är och nyttan denna beskrivning ger. Om det inte är möjligt att göra detta avslöjande effektiva (särskilt eftersom nästan alla husägare förskottsbetalning deras lån), bör Federal Reserve Board och kongressen tänker överge denna beskrivning eller väsentligt revidera den till förmån för en mer effektiv måttstock (kanske genom att visa att kostnaden kredit under de första sju åren av ett lån snarare än över lånets löptid). ”

(3) Både prime och subprime låntagare inte förstå centrala lånevillkor, och båda dragit nytta av de förbättrade upplysningar.

“Var det någon möjlighet att identifiera hur de kunde ha dragit nytta av den förbättrade förståelsen?” Lax frågade. “Fanns det någon” Gee, jag kunde ha haft en V-8! “Ögonblick? Var det någon som går tillbaka till sina långivare och kräva en ändring av sina lån? ”

(4) Förbättrade upplysningar förutsatt störst nytta för mer komplexa lån, där både prime och subprime-låntagare hade svårast termer förståelse lån.

“Jag skulle vilja se FTC upprepa studien med människor som aldrig haft ett hypotekslån, över ett bredare spektrum av befolkningen,” Lax sade. “Studien producerade mindre skillnader mellan förståelsen av lånevillkor från prime och subprime-låntagare. Vi hör anekdotiska berättelser om lån officerare utnyttjar subprime-låntagare eftersom de är outbildade eller oerfarna. Kanske subprime-låntagare är “utbildad” av ursprungsbasstationen processen så att studieresultaten är likartade för prime och subprime-låntagare. Kanske de anekdotiska berättelser inte stöddes av studien eftersom urvalet populationen för studien var från Montgomery County, Maryland, ett område där utbildning och inkomst jämnar är betydligt högre än på andra håll i USA “, konstaterade han.

“Testa individer som hamnar i de främsta och subprime kredit kategorier i olika ekonomiskt homogena regioner (t.ex. staden Detroit, staden av San Francisco, och två landsbygdskommuner) men som inte har köpt ett hem kan visa att det finns större skillnader i förstå avslöjanden mellan personer av olika ekonomiska förhållanden. Denna fråga var inte en del av denna studie, “Lax sade.

Han tillade, “Jag misstänker att kreditvärdigheten är starkt relaterad till graden av föräldrarnas utbildning och annan informell utbildning om finansiella tjänster som mottas av tonåringar och unga vuxna. Upplysningar behöver utvecklas för oerfarna (första gången) hem köpare. Kanske behöver vi en extra uppsättning av upplysningar för den erfarna konsumenten. ”

Beträffande denna punkt, James Läckö av FTC: s presidium Ekonomihögskolan författare av studien, oense om studiens omfattning.

Läckö berättade RESPAnews, “Även om [Lax] är korrekt att vi inte fokuserar studien på första gången husköpare, vi har undersökt bolånekunder i många delar av landet,” Läckö sagt. “The Montgomery County, var Md prov som används för de 36 djupintervjuer genomförts i studien. Studien genomfördes också konsumenttester med över 800 bolånekunder i 12 orter över hela landet, bland annat Boston, Westchester County (New York), Akron, Chicago, Nashville, Atlanta, Denver, Dallas, Phoenix, Las Vegas, Portland och Seattle. ”

Göra det betyda något

Lax hade också några observationer om andra delar av studien.

Han påpekade sidorna 31-34 i rapporten (avsnitt 3.4.2) som förklarar hur studien fann att sökandena verkligen inte förstår de olika tjänster som en mäklare eller långivare presterar som är noterade på GFE.

“Dessa uttalanden understryker behovet av obligatorisk finansiell utbildning i offentliga skolor,” Lax sade.

Vidare, Lax sade, “Sidan 61 i rapporten att det förstärkta GFE avslöjande användes i studien gav en total uppskattning stängning kostnad snarare än en specificerad kostnad lista. Många mäklare och långivare har lämnat totalt beräknade avsluta kostnader för en lång tid utan någon uppenbar fördel för konsumenterna. Detta framgår tydligt av det stora antalet patienter som misslyckats med att identifiera kontanter på grund vid stängning när de sista kostnaderna finansieras (sidorna 99-100 i rapporten). Anekdotiska berättelser tyder på att den genomsnittliga oinformerade konsumenten endast bryr sig om hur mycket hans eller hennes betalning kommer att bli. Därför finns det bara två viktiga punkter i informationen. Först, hur mycket pengar jag behöver ta till stängning (betänkandet korrekt identifierar detta som låntagarens första betalning), och hur mycket är min månadsbetalning därefter.

“Om de totala avslutande kostnader kommer att bli en utmärkt beskrivning på GFE, måste det betyda något,” fortsatte han. “Jag tror att konsumenterna förväxlar de totala avsluta kostnader och den mängd som behövs för att stänga. Båda är viktiga, men de är olika begrepp, och de bör redovisas på olika sätt för att identifiera skillnaderna. Det totala lånebeloppet avslutande kostnader bör identifieras som en dold kostnad för krediten – ungefär som skatter och avgifter titel när man köper en bil-som kan byggas in i det belopp som skall finansieras för att köpa bilen. Det belopp som måste föras till stängning bör identifieras som den första lånet betalning, som nämndes i rapporten. ”

En andra avslöjande?

Lax sade vidare att utlämnandet inte itu med några av de mer komplexa beslut att en låntagare bör överväga att strukturera lånet.

“Jag tror att FTC bör överväga att lägga ett andra avslöjande som ett tillägg som tar upp subtila frågor bortom” vad är min betalning “nivå”, sade han. “Till exempel bör begreppet att konsumenten kan sänka sina avslutande kostnader och månatlig betalning genom att betala den avslutande kostnader snarare än att finansiera dem lämnas i form av låntagarens lån – kanske i en kort tabell bifogas som en bilaga i slutet av avslöjande. ”

HUD faktorn

Efter undersökningen kom ut förra veckan, sade HUD: s Brian Sullivan avdelningen letade på rapporten och prototypen avslöjande och kände att byråerna var både “sjunger samma allmänna låten här, och det är bättre utlämnandet är bättre.”

Sullivan sade HUD säkerligen kommer att överväga FTC: s förslag, eftersom det rör sig framåt med utarbetandet av den nya regeln och noterade att HUD kontinuerligt har varit i kontakt med sina federala partner genom hela reformprocessen.

För hans del, sade Savitt han hoppas HUD begränsar sig till “RESPA reform light” som Phil Schulman av K & L Gates uttryckte det under 2005, kommenterar ett reformförslag som skulle omfatta endast ett uppfräschat GFE.

Savitt tillade, “Vi hoppas HUD genomför dessa förändringar och tar de rekommendationer på allvar. Det skulle vara en enorm fördel för industrin och konsumenterna. ”

RESPA reformer och politiska konsekvenser

Beträffande HUD RESPA reformförsöket, kände Rich Andreano Jr av Weiner Brodsky Sidman Kider PC som “FTC: s konstaterande att konsumenterna förståelse av inteckning transaktioner kan väsentligt förbättras genom att helt enkelt förbättra lånet avslöjanden är betydande.”

Andreano noterade, “Medan FTC prototyp avslöjande presenterar ett engångsbelopp för avveckling avgifter som ett paket, gör FTC klart att det inte föreslår förpackningen konceptet att HUD ingår i 2002 års reformarbete. Specifikt FTC att “även om prototypen formuläret använder frasen” paket “när man hänvisar till bosättningen tjänster avgiften, skulle det inte nödvändigtvis de typer av förpackningar som skisseras av HUD i 2002 års förslag. Allt som krävs är att kostnaden för de olika avvecklingstjänster lämnas som ett enda pris i stället specificeras som i det nuvarande GFE. Huruvida detta sker genom en HUD-typ paket eller helt enkelt en aggregering av de enskilda kostnaderna är inte väsentligt för utlämnande eller dess avsedda användning av konsumenter. “Det ska bli intressant att se om HUD hör FTC och bara föreslår förbättringar i GFE och relaterade förändringar, eller försök att införa mer breda genomgripande förändringarna RESPA som det gjorde 2002.

“HUD kan bli framgångsrik om den tar den tidigare metoden, och det sannolikt inte kommer att lyckas om det tar det senare,” Andreano sagt.

Ge tänderna till GFE

Lax gick lite längre i sin politiska spekulationer om att det är en annan fråga Kongressen behöver ta itu med.

“Statliga regulatorer började nyligen kritisera mäklare för att tillhandahålla en GFE som varierar väsentligt från de uppgifter om den slutliga HUD Settlement uttalande. I många fall är variationen beror på skillnader mellan bearbetning avgifter, långivare betalda avgifter mäklare, och avgifter originering för (a) lånebeloppet och lån som används för att tillhandahålla GFE, och (b) det lån som erbjuds till låntagaren efter emissionsgarantier låntagarens kredit, “sade han.

“I Michigan, har statliga examinatorer har rekommenderat att mäklare och långivare redisclose GFE tre dagar innan stängning till” korrigera “de uppskattningar som gjordes vid tiden för ansökan,” Lax fortsatte. “Det finns ingen grund i statlig eller federal lag att kräva redisclosure av GFE. Vissa mäklare, för att undvika en avgift av statliga tillsynsmyndigheter att GFE är inte korrekt, tillhandahåller intervall av avgifter (t.ex. dollar motsvarande 0 procent till 5 procent av lånebeloppet) i stället för fasta belopp. Om endast ett totalt utbud av avgifter lämnas kommer konsumenterna inte att kunna använda denna beskrivning för avsett ändamål – att handla för kredit.

“Antingen måste vi släppa förespeglingen att konsumenterna kan använda GFE att handla för kredit, eller vi behöver för att göra denna beskrivning bindande mäklaren för en tidsperiod för att tillåta låntagaren att shoppa runt”, avslutade han.

RESPAnews kommer att fortsätta att följa denna historia som det fortskrider.