avskärmning en typ av lokal rikedom förstörelse

För inteckning företag bedriver en avskärmning, kan kostnaderna springa oerhört högt. Mortgage jätte Freddie Mac har uppskattat att den genomsnittliga kostnaden för en långivare att utestänga på en fastighet är nära till $ 60.000, med andra uppskattningar placera den totala kostnaden till husägare, långivare, omgivande samhället, och kommunernas nära till $ 80.000.

Villaägare kan använda denna kunskap när det försöker att förhandla med en långivare till en kort försäljning, inteckning ändring, eller någon annan lösning. Poängen med förlust lindring, förmodligen, är att minska förlusten på en fallerande lån genom att arbeta med låntagarna för att förhindra den från att gå in avskärmning. Att veta hur mycket avskärmning kostar långivaren är en kraftfull bit av information för villaägare.

Men det finns en stor skillnad mellan papper förluster och utlägg för långivarna. Några av de förluster på en avskärmning faller i en kategori, medan resterande falla i den andra. Självklart, är inteckning företag oroade ur fickan kostnader mycket mer än papper förluster som inte representerar verkliga utflöden av pengar för banken. Så Vilka kostnader involverade i en avskärmning?

Avskärmning försäljning avgifter. För att initiera en rättsprocess eller påbörja en nonjudicial avskärmning, det kostar banken pengar för arkivering avgifter eller tidningsutgivning av sheriffen försäljningen. Många stater kräver en långivare offentliggöra ett meddelande om uppsägning eller meddelande om försäljning i 3-4 veckor i följd, vilket långivarna måste betala för ur egen ficka.

Advokatkostnader. Långivare alltid anlita lokala advokater att bedriva avskärmning på ett hem, och advokater, som de flesta av oss vet, är inte billiga. Om husägare försvara mot processen så länge som möjligt, advokatarvoden för banken kan köra in i tiotusentals dollar. Även dessa ska läggas till det totala beloppet husägare är skyldig, om huset inte är frälst, slutar banken med att betala advokater ur fickan.

Vräkning kostnader. Den vräkning efter en avskärmning och sheriff försäljning innebär normalt att banken inleder annan rättegång eller betala advokater mer för att få de tidigare ägarna bort från huset. Någon av dessa kostnader, inklusive eventuella ytterligare anmälningsavgifter eller lagstadgade avgifter, måste komma ut ur bankens ficka.

Skada på egendom under avskärmning. Tyvärr, när husägare vet att de kommer att avskärmas på och att banken inte längre kommer att arbeta med dem för att lösa situationen, kan de ta ut sin frustration på banken på själva huset. Det finns alltid nya skräckhistorier av fastigheter som rensad, avskalade, eller vandaliserade av de tidigare ägarna. Reparationer kommer antingen att behöva betalas ut av bankens fickor eller tas som lägre intäkterna från en försäljning.

Skada på egendom efter utmätning. När fastigheterna sitter övergiven, är det bästa som händer den faller i förfall. Gamla förhållanden förvärras och nya visas på grund av försämring och effekterna av vädret. I värsta fall blir det hem ett mål för husockupanter som skadar egendom eller tjuvar som ta ifrån sina pipor, ytterväggar, och annat av värde. Banken kommer att behöva betala för reparationer ur fickan eller acceptera ett lägre försäljningspris för att kompensera.

Fastighetsskatt. Om banken inte hänga med de lokala fastighetsskatter, riskerar det att förlora huset själv till en skatt avskärmning. Medan skatterna kan vara lägre för icke-ägare ockuperade hus som de som ägs av inteckning företag, kommer eventuella skatter måste betalas för varje dag som banken äger fastigheten. När fastighetsskatt räkningen kommer betalas, kommer långivaren måste betala ur egen ficka.

Husägare försäkring. Även banker kan få en mycket bättre affär för egendomsförsäkring än vad den tvingar husägare att betala för genom inteckning service bedrägeri och andra taktik, kommer husägare försäkring måste fortfarande betalas. Detta kommer att komma ut av bankens egen ficka, även om långivaren kan äga ett annat företag som tillhandahåller försäkringen, hålla kostnaderna i huset.

Underhåll. Att hålla fastigheten rengörs och underhålls är en kostnad som bankerna vanligtvis undviker. Istället kommer de att låta huset förfalla och helt enkelt ta mindre i intäkter vid en försäljning. Även om detta är ett papper förlust för bankerna, desto längre huset är tomt och inte tas om hand, desto mer kommer det att försämras och ytterligare försäljningspriset kommer att behöva för att motivera en eventuell köpare att köpa den.

Provision på försäljningen. När en bank hamnar som ägare av en fastighet efter en sheriff försäljning, kommer det att finna vanligtvis en lokal mäklare att lista fastigheten med. När huset säljer, kommer mäklaren måste betalas en provision, minskar långivarens intäkterna från försäljningen.

När husägare förhandlar för lite lösning till utestängning, pekar ut de stora kostnaderna för banken kan vara ett sätt att tvinga bankens hand och erbjuda en plan istället för att gå igenom med avskärmning. Även en $ 20,000 förlust på lånet på grund av en kort försäljning kan utgöra en besparing på nästan $ 40.000 till banken i det långa loppet. Bankerna hotar förlusten av huset till husägare om de inte stoppa avskärmning – varför kan inte husägare hotar förlust på $ 60.000 till bankerna?