18 sätt att betala av dina lån tidigt

Ett. Hoppa över inledande kurs (Honeymoon)

Akta dig för långivare med gåvor! Inledande eller smekmånad priser har länge varit ett viktigt verktyg för marknadsföring för långivarna. Du initialt erbjuds en billig ränta på ditt lån för att få dig i dörren men när smekmånaden är över, kommer långivaren växlar du till en högre rörlig ränta. Ett exempel på detta är en justerbar sats inteckning (ARM).

Det finns två problem med detta scenario. Först, är den rörliga räntan ofta högre än vissa av de lägre grundläggande lån tillgängliga så att du kan få betala mer. Andra, måste du tydligt förstå att en smekmånad pris gäller endast för det första året eller två av lånet och är en mindre ersättning i förhållande till den faktiska rörliga räntan som avgör dina återbetalningar under de kommande 20 åren eller så.

Du kan också drabbas med ganska branta exit straff om du vill att refinansiera de första två eller tre år till ett billigare lån. Så se till att du till fullo förstår vad man ger sig in innan du ställer på en “smekmånad” med din långivare.

2. Betala bort det snabbt

Tid är pengar. Det finns alla typer av strategier för att betala mindre ränta på ditt lån, men de flesta av dem koka ner till en sak: Betala dina lån av så fort du kan. Till exempel, om att ta ut ett lån $ 300.000 på 7,07 procent under 25 år, kommer din återbetalning vara ungefär vara ca $ 2134. Detta motsvarar en total återbetalning av $ 640.126 över löptiden för ditt lån.

Om du betalar lånet ut över 10 år i stället för 25, kommer din månatliga betalning vara $ 3494 per månad (AJ!). Men det totala belopp som du ska betala tillbaka över lånets löptid kommer att vara endast $ 419.290 – du sparar en jättestor $ 220.836!

• göra återbetalningar i högre takt

Ett bra sätt att komma framåt i din inteckning åtagandena är att betala bort det som om du har en högre ränta. Få ett lån på den lägsta räntan du kan och tillsätt 2 eller 3 poäng till din återbetalningsbeloppet. Så om du har ett lån på cirka 7 procent och betala av på 10 procent, kommer du inte ens märker om räntorna går upp. Bäst av allt, kommer du att betala av dina lån snabbare och spara själv ett paket.

• Gör mer frekventa betalningar
De enkla sakerna i livet är ofta det bästa. Ett av de enklaste och bästa strategier för att minska tiden och kostnaden för ditt lån (och därmed din exponering bör räntorna stiger) är att göra din återbetalning under en tvåveckorsperiod istället månadsbasis. Hur kan detta göra skillnad jag hör du frågar? Det fungerar så här:

Split din månatliga betalningar på två och betala varannan vecka. Du kommer knappt känna skillnaden i termer av din disponibla inkomst, men det kan göra tusentals dollar och år skillnad på sikt av ditt lån. Anledningen till detta är att det finns 26 fortnights på ett år, men bara 12 månader. Betalar fortnightly betyder att du faktiskt kommer att göra 13 månatliga betalningar varje år. Och det kan göra stor skillnad.

Använda vårt exempel från ovan, genom att betala varje månad, måste du betala $ 640.126 på sikt av ditt lån. Genom att betala varannan vecka, kommer du att spara $ 48.534 i ränta och 4,5 år av lånet. Noll smärta för dig, stor fördel för din ficka.

• Slå huvudsakliga tidigt

Under de första åren av ditt lån, kan det tyckas att du bara betalar ränta och huvudmannen inte minskar alls. Tyvärr, du har nog rätt, eftersom detta är en av de olyckliga effekterna av ränta på ränta. Så du måste prova allt du kan för att få några av de återbetalade kapitalbeloppet tidigt och du kommer att märka skillnaden.

Varje krona du lägger i din inteckning ovanför återbetalningsbeloppet angriper kapitalet, vilket innebär ner banan du kommer att betala ränta på ett mindre belopp. Extra schablonbelopp eller regelbundna ytterligare återbetalningar kommer att hjälpa dig att skära många år av löptiden för ditt lån.

• Avstå de mindre lyx

Det är lite som du inte vill läsa. När du har en inteckning, är ditt liv kommer att vara lyx-fri (eller åtminstone ganska nära det). Tänk på all den vikt du kommer att förlora genom att ge upp din favorit överseende mellanmål. För att skapa din hälsa bör du sluta röka och dricka mindre ändå. Ta din lunch hemifrån och spara på dålig snabbmat. Lita på mig, kommer din kropp tacka dig för det.

Om du fortfarande inte övertygad betrakta följande exempel. En typisk dag kan innehålla ett paket cigg ($ 10), en kaffe och munk ($ 5), lunch (12 $) och ett par öl efter jobbet (8 $). Det är $ 35 per dag eller $ 175 en vecka eller $ 750 månad eller $ 9100 per år.

Förutsatt en inteckning $ 300.000 på 7,07 procent över 25 år, genom att göra $ 750 i extra amorteringar varje månad, skulle du spara mer än $ 175.000 intresse och vara inteckning fri 11 och ett halvt år tidigare.

Ingen säger att du ska leva ett straffånge tillvaro men bara skära ner lite på dina utgifter kommer att se dig skörda enorma ekonomiska fördelar.

Tre. Få ett paket

Tala med din långivare om de finansiella upplägg som de har på erbjudandet. Vanliga inneslutningar diskonteras hemförsäkring, avgiftsfritt kreditkort, en kostnadsfri konsultation med en finansiell rådgivare eller ens en avgiftsfri transaktionskonto. Även om dessa saker kan tyckas liten öl jämfört med vad du betalar på ditt bostadslån, varje liten bit räknas och så att du kan använda de små besparingar på andra finansiella tjänster för att förvandla dem till stora besparingar på ditt bolån.

Det finns också “professionella” paket som erbjuds för belopp över en viss gräns, som kan vara så lite som $ 150.000. Vissa långivare erbjuder rabatter till specifika yrkesgrupper eller medlemmar av branschorganisationer. Fråga din långivare om ditt yrke kvalificerar dig för någon rabatt. Du kanske blir glatt överraskad. Det finns alla typer av rabatter och avdrag knutna till dessa paket så se till att du frågar din långivare om dem.

4. Konsolidera dina skulder

Ett av de bästa sätten att se till att du fortsätter att betala av ditt lån snabbt är att skydda dig mot räntehöjningar. Om ditt hem låneräntan börjar stiga, kan du vara helt säker på en sak – din personliga lån stiger och så kommer ditt kreditkort ränta och eventuella avbetalningsköp kurs du kanske råkar ha.

Detta är inte en bra sak som räntorna på ditt kreditkort och personliga lån är mycket högre än räntan på ditt bolån. Många långivare kommer att tillåta dig att konsolidera – re-finance – alla dina skulder inom ramen för ditt bolån. Detta innebär att istället för att betala mellan 15 och 20 procent på ditt kreditkort eller personliga lån, kan du överföra dessa skulder till ditt hem lån och betala av på 7,07 procent.

Som alltid kommer några extra amortering eller klumpsummor gynna dig i det långa loppet.

Fem. Split ditt lån

Många låntagare oroa räntor och huruvida de kommer att gå upp, men inte vill vara bunden av ett fast lån. En bra kompromiss är en delad lån, eller kombination lån som de ofta kallas, vilket gör att du kan ta del av ditt lån som fast och en del som variabel. I huvudsak detta gör att du kan säkra dina insatser om huruvida räntan kommer att stiga och med hur mycket.

Om räntorna stiger kommer du att ha tryggheten att veta en del av ditt lån är säkert fast och kommer inte att flytta. Men gå om räntorna inte upp (eller om de ökar endast svagt eller långsamt) kan du använda flexibiliteten i den rörliga delen av ditt lån och betala den del av snabbare.

6. Gör din inteckning din nyckel finansiell produkt

Inteckning produkter kända som allt-i-ett lån eller 100 procent offset lån kan du använda din inteckning som din nyckel finansiell produkt. Detta innebär att du har ett konto där du kan betala alla dina inkomster och dra för ditt uppehälle genom att använda ett kreditkort, EFTPOS eller ett checkhäfte, samt gör dina amorteringar ..

Dessa typer av konton kan göra en enorm skillnad för den hastighet som du betalar av ditt lån. Eftersom hela din lön går in i din inteckning konto du minskar den huvudansvarige på vilken ränta utgår. Visst kan du ta ett par steg tillbaka när du tar ut levnadskostnader men försiktig användning av denna typ av produkt kan få dig tusentals dollar före där du skulle vara med en “plain vanilla, betala en gång i månaden” bostadslån.

Dessa lån fungerar bra när du har möjlighet att göra ytterligare betalningar mot lånet. Om du bara kan göra motsvarande den minsta återbetalning på lånet (och inte sätta in någon extra) du kan vara bättre med en billigare standard variabel eller grundläggande variabel lån. Men det är inte ovanligt att hängivna låntagare som använder dessa typer av lån för att skära uttrycket av en 25-årig lån till mindre än tio.

7. Använd ditt eget kapital

Om du redan har betalat ut en del av ditt hem, du sa att ha eget kapital. Eget kapital är skillnaden mellan det aktuella värdet på din fastighet och det belopp du är skyldig långivaren. Till exempel, om du har en fastighet värt $ 500.000 på vilka du är skyldig $ 150.000, sägs du ha hem kapital på $ 350.000 som du kan åter låna utan att behöva gå igenom godkännandeprocessen genom att gå igenom din befintliga lån.

Många långivare kommer att tillåta dig att låna med ditt eget kapital som säkerhet. De flesta långivare kommer att tillåta dig att låna upp till cirka 80 procent av lån till värdet förhållande (LVR) i din tillgängligt kapital. Om du är försiktig, kan du använda detta kapital till din fördel och hjälpa till att betala av ditt bostadslån förr.

Använda ett vinstandelslån för att förbättra din fastighet kan vara ett bra sätt att se till att ditt hem ökar i värde över tiden. Men större utgifter såsom bilar och helgdagar som skulle ha betalats med kreditkort är billigare på den lägre graden av ditt bostadslån.

8. Byt till en långivare med en lägre ränta (men gör ditt summor)

Det kan låta som en enkel idé men att byta ut ditt nuvarande lån och ta ut ett lån till en lägre ränta kan betyda skillnaden år och tusentals dollar. Om du har ett lån som luras med alla funktioner, eller även om du har en vanlig variabel lån, kanske du upptäcker att du kunde få en inga krusiduller ränta som är lika mycket som en procentenhet lägre än din nuvarande lån.

Men innan du tjuvstarta, kolla vad det kommer att kosta att byta lån. Till exempel kan det finnas exit avgifter på ditt gamla lån och avgifter etablering och stämpelskatt på ditt nya lån. Arbeta ut det och om det är vettigt, gå för det.

9. Håll dig informerad – glöm inte om din inteckning

Med någon långsiktigt engagemang, det finns alltid frestelsen att låta din inteckning rullar längs, gör dina återbetalningar som de förfaller och tänka så lite om det som möjligt. Så länge du håller upp återbetalningarna, det finns inte mycket annat du behöver för att göra, eller hur?

Denna inställning kan vara ett stort misstag. Håll dig uppdaterad med vad som händer på marknaden. Du kanske upptäcker att det finns en möjlighet att sätta dig väl framme. Priser förändras, nya produkter och förändringar i marknaden själv kan tillåta dig att ta en möjlighet eller förhandla fram ett bättre avtal.

Håll dig informerad och hålla sig framme.

10. Få en billig ränta och investera skillnaden

När räntorna är låga, liksom nu, är det oftast säkert att säga att inflationen är också låg. Således kan tegel och murbruk inte vara den bästa platsen att investera. Försök att få den billigaste bostadslån du kan hitta och göra minsta återbetalning. Detta gör att du kan använda extra pengar för att investera i andra, mer lönsamma områden.

Du kanske upptäcker att avkastningen du får på aktier eller någon annan typ av investeringar innebär att du har skapat en trevlig liten boet ägg som du kan använda för att betala av en större del av ditt bostadslån än vad du annars skulle ha kunnat göra.

Men se upp – hög avkastning ofta innebära stora risker. Innan någon investering, investera i ett samråd med en kvalificerad finansiell rådgivare.

11. Kör en offset-konto

Istället för att tjäna ränta, fungerar alla pengar du har på ditt offset-konto för att kompensera den ränta du betalar på ditt bolån. Till exempel kan du ha en inteckning $ 300.000 på 7,07 procent och en förskjuten konto med $ 50.000 i det tjänar 3 procent.

Detta innebär att $ 250.000 av ditt lån tillkommer ränta på 7,07 procent men resten tillfaller ränta på strax över 4 procent (7,07 procent på lån minus 3 procent till $ 50.000 i ditt offset konto tjänar). Föreställ dig hur mycket du kan spara!

Naturligtvis betalar den bästa sortens offset konto i samma takt som ditt lån (100 procent offset).

12. Betala alla dina inteckning avgifter på framsidan

Vissa långivare kan du lägga till det belopp du lånar i stället för att komma med kontanter för dina initiala kostnader. Även om detta kan tyckas vara en välsignelse att försöka undvika detta. Tänk dig följande exempel:

Låntagaren lånar $ 300.000 över 25 år på 7,07 procent. Hennes direkta kostnaderna är $ 1000 men hon har tillräckligt med pengar för att se till att hon kan täcka dessa. Hennes totala återbetalningen över 25 år kommer att vara $ 640.126.

Låntagaren B tar ut samma lån men inte har tillräckligt med pengar för att täcka de direkta kostnaderna. Så han lånar $ 301,000, i samma takt. Hennes totala återbetalningen över 25 år kommer att vara $ 642.215.

Två tusen udda-dollar kanske inte låter som en stor summa, men vad skulle du köpa det om det stannade i fickan?

13. Betala din första utbetalningen innan det är på grund av

Med de flesta nya lån, får den första utbetalningen blir inte grund för en månad efter förlikning. Om du kan hantera det (och din långivare kommer att låta dig), den första delbetalningen på likviddagen. Om du gör detta kommer du att vara ett steg före långivaren för den tid ditt lån. Varje liten bit räknas.

14. Shoppa och se till att din långivare vet det

En av de mest kraftfulla verktyg som du kan ha i sökandet efter den bästa bostadslån är information. Kontrollera att du har ringt ett halvt dussin långivare och mäklare (samt gjort en del internet forskning) innan du börjar prata med din favorit långivare om att få ett nytt lån eller refinansiering din befintliga lån.

Se till att du vet vad priser och funktioner som erbjuds av var och en av din långivare konkurrenter på jämförbara produkter. Var redo att berätta långivaren vad du letar efter och var inte rädd för att be om extra. Om de vill ha din verksamhet, och vet att du vet vad du talar om, kan de vara beredda att arbeta som lite hårdare för att få ditt företag.

Var inte rädd för att gå ut om du inte får det bästa möjliga affär du kan.

15. Se till att ditt lån är portabel

Om det finns någon chans att du kommer att flytta hus under ditt lån (och låt oss inse det, det finns en stor chans), se till att din långivare gör att du kan överföra ditt lån till en ny fastighet och att den vann ” t debitera dig jorden för förmånen.

Var försiktig. Om du säljer upp och köpa ett nytt hus, kan du finna dig ner tusentals i urladdning kostnader på din gamla lån och avgifter etablering på nya.

16. Undvik bryggfinansiering

Någon sa en gång överbryggande finansiering så kallas eftersom det tillåter dig att “pylon” skulden. Skämtet är skrämmande, men det är överbryggande finansiering. Om du får din rätt timing kan du hitta dig själv med två bostadslån samtidigt – med överbryggande finansiering elementet kostar dig ett extra par procent premie på standard rörlig ränta.

Överväg att använda en insättning obligation eller sälja innan du köper, eftersom det kommer att vara mycket mer kostnadseffektivt för dig än ett annat lån.

17. Välj det lån som passar dina behov

Välja ett lån är om att veta vad du vill. Rita upp en tabell av potentiella bostadslån och rangordna dem. Gör en lista över alla de funktioner som är viktiga för dig och rangordna dem efter betydelse. Ge varje funktion en poäng av 5 – en för oviktigt ända fram till 5 för oumbärlig.

Använd denna teknik för att rangordna de lån som erbjuds och ganska snart ser du en som är rätt för dig. Kom ihåg, olika lån har olika syften så du behöver för att matcha ett lån till dina behov. Ta ut ett intresse bara lån lämpar sig för placerare, om du planerar att bo i huset är bara dumt.

Dikning de funktioner som du inte behöver kan du spara upp till 1 procent om räntan på ditt lån. Över 25 år som är en hel del pengar som du har just sparat själv.

18. Var inte rädd för mindre långivare med billiga priser

Sedan tillkomsten av inteckning chefer under de senaste fem eller sex åren har varit mycket prat om mindre och “icke-traditionella långivare” och hur de har tvingat nere räntorna. Med fastighetsboom, sprang massor av möjligheter för smarta långivare med låga avgifter är villiga att ta på traditionella långivare och många har gjort mycket bra faktiskt.

Vissa låntagare oroa sig för vad som kan hända om sina långivare hamnar i ekonomiska problem. Tänk på att du har fått sina pengar – så oroa dig inte för mycket. Det finns några mindre långivare vars namn kanske inte krävas dagligen bekant men vars priser kan vara tillräckligt skäl för att få kontakt.